广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕126号

申请人：邹某。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

申请人邹某不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

一、撤销被申请人在信访网平台作出的答复意见，并责令被申请人调查后重新出具书面回复。

二、责令被申请人履行法定职责，对开发商开发建设的山水某悦花园项目逃避资金监管行为进行实质调查处理。

申请人称：

一、申请人于2023年12月1日通过信访网提交诉求：开发商未将申请人的购房定金打入预售资金监管账户之中，要求被申请人介入处理。

二、被申请人对申请人投诉信访并未落实到位，没有做出实质性处理，敷衍了事，其处理结果难以令人信服。

针对申请人反映的“开发商存在逃避资金监管”问题，被申请人于2024年1月4日作出答复：“至于你反映的定金未入监控账户问题，依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条第三款：“预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款”;以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条第一款规定：“房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户，房地产开发企业应与业主签订书面商品房预售合同后：将认购款项转作商品房预售款，并按商品房预售合同约定将购房款转入商品房预售款监管账户。因你相关款项于签订商品房预售合同前所支付，未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件。”根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十八条房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当按照与银行、住房城乡建设主管部门签订的协议设立商品房预售款专用账户。房地产开发企业应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款。商品房预售款专用账户开户银行应当按照法律、法规、规章规定和与房地产开发企业、住房城乡建设主管部门签订的协议收存和划拨商品房预售款，及时在商品房预售款监管系统中录入、更新商品房预售款专用账户内资金收存及使用情况的相关资料。项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施均通过竣工验收后，房地产开发企业可凭项目竣工验收文件，办理商品房预售款专用账户注销手续。第十九条房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户。房地产开发企业不得对商品房预售款专用账户的预售款设定担保责任。第四十条房地产开发企业违反本办法第十八条第一款、第二十条、第二十一条规定，有下列情形之一的，由住房城乡建设主管部门依照《广东省商品房预售管理条例》予以处罚：(一)未按规定使用商品房预售款专用账户收存预售款的；

(二)提供虚假资料骗取核准使用预售款的；(三)未按照规定用途使用预售款或者将预售款挪作他用的。《广东省商品房预售管理条例》第二十九条商品房预售款是预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用账户的凭证。预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复；对符合本条例第三十条第一款规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。申请人认为，在申请人已提交的证据中已载明：申请人于2023年11月5日签订房屋认购协议，后于2023年11月25日将房款汇入开发商账户中。然而被申请人却以“相关款项于签订商品房预售合同前所支付，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件”的说辞搪塞申请人。值得注意的是，申请人是否签订预售合同与申请人交付的定金是否进入监管账户并非一个因果关系，预售合同更不是预售资金进入监管账户的前置条件!只要开发商收取的任何预售资金，就必然要进入国家规定的监管账户!基于此，开发商的行为已经是明明白白、摆在眼前的违反了《广州市房屋交易监督管理办法》《广东省商品房预售管理条例》的规定，被申请人非但不对开发商的违规销售行为进行调查，反而找借口搪塞申请人，系明显的不作为。

三、被申请人损害了申请人的救济权，放任了损害行为的发生，扩大了损害结果，对申请人的利益造成实际性的损害。

根据程序正当的要求，行政机关应保障当事人的救济权。本案中，申请人举报开发商存在逃避资金监管行为，要求被申请人查处。被申请人作出了“未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件”的答复，行政机关作出不利于当事人的行政决定，应当告知救济途径和期限，本案中被申请人未将作出决定的救济途径和期限告知申请人，损害了申请人的救济权，对申请人实体权利产生不利影响。被申请人的以上行为对申请人利益造成实际性的损害，而被申请人的拒绝监管、拒绝履职，更是造成损害结果的扩大被申请人作为政府机构的职能部门，对广大普通民众作出的投诉信访诉求理应落实到位，认真负责处理，为人民谋利益，但被申请人出具的答复意见中，唯有对人民群众的求助事项敷衍处理、对强势的被投诉企业的违规行为进行包庇的态度，让申请人等普通老百姓寒心，对政府领导的印象跌入谷底。

为此，结合上述事实以及《广州市房屋交易监督管理办法》《中华人民共和国行政复议法》等相关法律法规，特提起行政复议，请求依法撤销被申请人作出的《处理意见书》,并责令被申请人重新作出立案的处理决定，维护申请人切身利益。

被申请人答复称：

一、涉案〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》的内容未对申请人的权利义务产生实际影响，不属于行政复议受案范围，且申请人已经通过申请信访复查程序救济其权利。

申请人于2023年12月1日通过网上信访渠道向被申请人提交信访诉求，反映广州某和房地产有限公司（以下称某和公司）胁迫消费者签订不平等条约，请求拿回购房定金。并于2023年12月8日前来被申请人信访室现场反映其购房定金未进入预售资金监管账户，请求被申请人协助退还购房定金并对某和公司涉嫌逃避资金监管问题进行查处。被申请人在收到申请人的信访申请后，已经履行了调查处理并将处理结果向申请人告知等职责，依法保障了申请人的权利。申请人请求退还购房定金应通过民事纠纷解决途径进行处理，申请人请求对某和公司涉嫌逃避资金监管进行查处属于向行政机关提供违法线索的举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，被申请人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。同时，《信访工作条例》第三十五条、第三十六条第一款规定，信访人对信访事项处理意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内请求原办理机关、单位的上一级机关、单位复查；信访人对复查意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内向复查机关、单位的上一级机关、单位请求复核。申请人已于2024年2月6日向广州市增城区人民政府信访事项复查复核委员会办公室提出复查请求，并且申请人的信访复查请求、理由与本案行政复议请求、理由完全一致。在申请人已选择信访复查作为其不服涉案《处理意见书》的救济途径的前提下，恳请复议机关依法驳回申请人的行政复议申请。综上，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》不服，不属于行政复议的受案范围，且申请人于2024年2月6日向广州市增城区信访局提出信访复查申请，已经通过提出信访复查申请的方式救济其权利，申请人的行政复议请求事项不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项、第三十条第一款第（六）项规定的受理条件，按《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

二、被申请人作出的〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》，事实清楚，理据充分。

（一）申请人反映的“开发商存在逃避资金监管的嫌疑，并未将支付的款项转入监管账户”问题，依法不构成违法行为，申请人要求被申请人对该行为作出查处缺乏事实和法律依据

申请人在信访反映称：“购房定金并未打入监管账户，而是打入了开发商自己的账户”，遂认为某和公司违反关于商品房预售款收存的相关规定，构成违法行为。但申请人的上述观点属于法律理解错误。从申请人与某和公司签订《房屋认购协议》认购预售证号为增城房预（网）字第202301**号的山水某悦花园项目商品房、申请人在信访时提交的支付凭证以及某和公司向申请人出具的专用收据、某和公司山水某悦花园项目销售现场负责人提交的《关于山水某悦**-2***单位认购细节的情况说明》来看，申请人支付的5万元款项的性质为广州市增城区新塘镇某悦东大街*号2***房的定金。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，在预售人与预购人签订书面的商品房预售合同前，基于保障商品房预售合同顺利签订而收取的定金属担保性质款项，不属于预售款，并且《广东省商品房预售管理条例》也未有对预购定金必须直接存入商品房预售款专用账户的强制性规定。因此，申请人认为开发商未将认购房屋定金存入预售款监控账户的行为违法并要求被申请人进行查处，于法无据。

（二）申请人反映的某和公司胁迫消费者签订不平等条约，请求拿回购房定金问题，应通过民事纠纷解决途径处理

申请人与某和公司签订的《房屋认购协议》第三条特别约定第二款约定“乙方须于本协议约定时间之前持本协议，定金凭证、本人身份证等其他相关材料到山水某悦花园营销中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议，并缴付剩余首付款或剩余房款。乙方未在上述期限内完成付款并签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方所付定金甲方不予退还”，申请人作为具备完全民事行为能力的民事主体，在签署协议时应对协议内容尽到合理的注意义务并在签订协议后按照协议的约定全面履行自己的义务。根据申请人的反映内容，申请人认为某和公司的《商品房买卖合同》所附的补充协议内容不合理，故无购买房屋的意愿，需解除《房屋认购协议书》并请求退还定金。申请人的上述诉请，属于平等民事主体之间的合同纠纷，应通过民事纠纷途径解决。被申请人针对申请人提出的退还购房定金的请求与某和公司山水某悦花园项目负责人协调，某和公司山水某悦花园项目负责人明确表示按照《房屋认购协议书》履行，不予退还定金。被申请人根据某和公司山水某悦花园项目负责人的意见，建议申请人与某和公司协商定金退还问题，协商不一致则通过司法途径解决的处理意见并无不妥。

三、被申请人依法受理申请人的信访申请并作出〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》，符合法定程序。

申请人于2023年12月1日、2023年12月8日分别通过网上信访（被申请人于2023年12月5日收到增城区信访局转送的本案网上信访申请）和现场来访形式向被申请人提交信访申请，两次信访请求和内容一致。后被申请人分别于2023年12月8日、2023年12月11日受理了申请人的信访申请，经过调查和处理，被申请人于2024年1月4日作出〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》，并于2024年1月11日通过邮寄方式将该《处理意见书》送达给申请人。据此，被申请人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，被申请人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，处理程序、结果恰当，并且涉案《处理意见书》的内容未增设或减损申请人的权利义务，不属于行政复议受案范围，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2023年11月5日，广州某和房地产有限公司（以下简称某和公司，甲方）与申请人、巢某伟（乙方）签订《房屋认购协议》，约定：乙方认购甲方开发建设的山水某悦花园-某期-某层-**号楼-某悦东大街*号7**房……签订本协议时已支付定金伍万元整……乙方须于本协议约定时间之前持本协议，定金凭证、本人身份证等其他相关材料到山水某悦花园营销中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议，并缴付剩余首付款或剩余房款。乙方未在上述期限内完成付款并签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方所付定金甲方不予退还……。签订《房屋认购协议》当日，申请人向某和公司支付定金20000元，并于2023年11月25日向某和公司支付剩余定金30000元。

2023年12月1日，申请人以网上投诉的形式向国家信访局信访，反映：某和公司胁迫消费者签订不平等条约的问题。主要诉求：拿回购房定金5万元。该事项于2023年12月5日转至被申请人处理。2023年12月8日，申请人通过现场来访形式再次向被申请人提交信访，信访事项和请求均与网上向国家信访局提交的一致。被申请人分别于2023年12月8日、12月11日受理上述申请事项。

被申请人收到申请人的信访材料后，对其反映的问题进行调查，于2023年12月26日到山水某悦花园进行现场检查，制作《现场检查记录》，对现场公示的文件进行拍摄取证，向某和公司调取了《房屋认购协议》《定金收据》《认购客户信息确认单》《关于山水某悦**-2***单位认购细节的情况说明》等材料。

2024年1月4日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》，告知申请人：你于2023年12月1日(信访总编号：WT4400002023120499707)通过信访、2023年12月8日通过来访反映山水某悦花园退款问题的事项。我局对你反映的问题进行调查核实情况后，作出处理意见如下：我局前往山水某悦花园项目现场进行检查，销售中心已按规定公示相关信息，合同及附件并公示在项目公示栏，暂未发现存在违规销售行为。随后，我局就你反映的情况和退款事宜与负责人进行协商。负责人表示你在成交前销售人员已提示你查看公示文件，签订的认购书也明确提示你已了解相关公示信息，你提到的附件文件，属于合同附件，也合法合规进行备案。负责人坚持按照买卖双方签署《商品房认购书》约定条款履行，不予退定。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”、第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”,买卖双方签订商品房认购书的行为应属民事行为，根据第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,业主如需退房、退款的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”,建议你与开发企业进一步协商，如协商不一致的，可通过司法途径解决。至于你反映的定金未入监控账户问题，依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条第三款：“预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款”;以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条第一款规定：“房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户”,房地产开发企业应与业主签订书面商品房预售合同后，将认购款项转作商品房预售款，并按商品房预售合同约定将购房款转入商品房预售款监管账户。因你相关款项于签订商品房预售合同前所支付，未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件。该《处理意见书》于2024年1月13日邮寄送达给申请人。

2024年2月8日，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》不服，向本府申请行政复议，本府于2024年2月19日受理。

以上事实有《房屋认购协议》《国家信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》《现场检查记录》、照片、《处理意见书》等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的逃避资金监管等事项进行调查处理的职权。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼山水某悦花园进行现场检查，经检查发现现场公示栏有《房屋认购协议》（示范文本）、《广州市商品房买卖合同（预售）》（示范文本）、《新建商品房交易风险提示》等资料，公示齐全符合相关要求，向现场负责人了解得知双方仅签订了《房屋认购协议》而未签订《商品房买卖合同》、仅支付了5万元定金并未支付房款。被申请人认为申请人所支付的款项属于基于保障商品房买卖合同顺利签订而收取的定金，尚不属于预售款，尚不需存入预售监管账户，据此认定某和公司的行为不属于逃避资金监管，并作出《处理意见书》将相关检查情况向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。对于申请人反映的某和公司胁迫申请人签订不平等条约要求退定金的事项，被申请人经与某和公司协商，其表示相关合同范本及风险提示均已在销售现场公示，不存在胁迫签订不平等条约的情况，不同意退回定金，被申请人遂告知申请人另循司法途径解决，亦无不当，申请人申请行政复议的主张理据不足，本府不予支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销并责令被申请人重新处理的理由缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，决定如下：维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字27号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年四月十九日