广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕121号

申请人：钟某筠。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

申请人钟某筠不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

依法撤销被申请人作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》,并责令被申请人重新作出处理决定。

申请人称：

一、被申请人没有正面回应和处理职责范围的事项。

处理意见书中，被申请人提到的事项有：公示不规范、捆绑装修、价格问题、虚假广告问题、不正当竞争问题及额外收取律师费问题。而申请人反映的事项除被申请人提到的之外还有：宣传推广名称与备案名称不一致、违规提供超低首付、违规改造样板房等事项，被申请人均没有作出任何回应和处理。

二、被申请人不能做到上行下效，试图推卸责任，与上级部门的决定相背离。

在已经有广东省住房和城乡建设厅定下基调，对以下房地产开发企业违法违规行为进行了处罚的情况下，被申请人却连简单的上行下效都不能做到。被申请人没有进行处理的原因，究竟是认为广东省住建厅擅自对不属于职责范围的事项进行处罚；还是认为相比于认真调查处理，敷衍申请人更加省事省力?

1.《广东省住房和城乡建设厅关于2022年度查处第一批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》,第27、35项为“宣传推广名称与备案名称不一致”。

2.《广东省住房和城乡建设厅关于2023年度查处第一批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》名单中第78-82项为“项目存在不按规定明码标价的违法行为”。

三、被申请人对开发商公示不规范问题的处理意见，避重就轻，没有任何依据。

被申请人处理意见“我局于2024年1月15日前往销售中心开展检查，经查，现场公示栏有《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售方案》《销售进度控制表》《商品房预(销)售房屋价格表》等公示齐全，未发现公示不规范行为。”只提到按规定应当展示的部分文件(按规定应当展示的文件见下文)。而且在申请人此前一并提交的证据附件中，也附上了开发商公示栏的情况，根本没有按照规定公示。

被申请人称其1月15日前往销售中心调查，是否有按照习近平总书记的“四直两不”精神去调查核实?能否提供当天前往调查的影像记录?申请人投诉反映问题都有一并附上相应证据材料，但被申请人调查情况答复申请人却只有空口白话。实在难以令人信服!

申请人提交的反映书中写明：开发商没有按照商品房销售管理办法》第二十三条以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十五条公示《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》;商品房销售方案及销售进度控制表，建筑区划内车位车库规划配建数量、位置、租售方式、租金标准和售价，楼盘是否开行楼巴服务及其线路、站点、退出时间具体设置方案；价目表和价格相关信息公示表；规划和自然资源部门审定的建筑工程设计方案审查批复及总平面图，并在沙盘中明确标示建筑区划内以及区划外直接相邻的城镇公共道路位置及宽度，以及建筑区划内的垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、变电站、公共厕所、医疗卫生服务机构、幼儿园、小学、中学、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站、农贸肉菜市场、社会停车场等配套公共服务设施的功能、用途、具体位置、规模和数量等内容；物业服务区域范围、已备案的前期物业服务合同文本等物业管理事项；中介服务授权委托书；商品住宅的质量保证书和使用说明书；住宅项目红线外200米内可能对本住宅居民产生影响的废气、噪音、烟尘等环境因素；房屋的绿色建筑等级、能耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息；商品房交易风险提示；法律、法规规定的其他事项。

四、作为为人民服务的政府职能部门，用“糊弄学”敷衍申请人，从申请人投诉至今，也从未有被申请人的工作人员来电核实情况，了解和理解申请人的诉求。通篇答复充满了被申请人对广大人民群众利益的漠视，不作为之风也通过这篇《处理意见书》迎面向申请人吹来。

为此，特提起行政复议，申请撤销被申请人作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》,并责令被申请人重新作出处理决定。

被申请人答复称：

一、涉案〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》的内容未对申请人的权利义务产生影响，不属于行政复议的受案范围，且申请人已经通过信访复查程序救济其权利。

申请人分别于2023年12月7日、2023年12月20日通过网上信访渠道向答复人提交信访诉求（信访件编号：WT4400002023120786501、WT4400002023122120019），反映广州华某辉房地产开发有限公司（以下称华某辉公司）开发建设的大某城·某瀚项目（备案名：某瀚花苑住宅，变配电房自编号3#）在销售过程中涉嫌不明码标价、销售商品房价格远低于备案价、宣传推广名称与备案名称不一致、公示不规范、违规收取服务费、违规提供超低首付（首付分期）、违规改造样板房、抽奖式有奖销售、捆绑装修出售商品房、虚假宣传及不正当竞争等行为，请求对华某辉公司的违法行为进行查处。答复人收到申请人反映的事项后，已履行了调查处理并将处理结果对申请人进行告知等职责，依法保障了申请人的举报权。申请人向答复人提出的上述事项，系向行政机关提供违法线索，属于举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，因此，答复人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。

同时，根据《信访工作条例》第三十五条、第三十六条第一款规定，信访人对信访事项处理意见不服的，可以自收到书面答复之日其30日内请求原办理机关、单位的上一级机关、单位复查；信访人对复查意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内向复查机关、单位的上一级机关、单位请求复核。申请人已于2024年2月4日向广州市住房和城乡建设局提出复查申请，并且申请人的信访复查请求、理由与本案行政复议请求、理由完全一致。在申请人已选择信访复查作为其不服涉案《处理意见书》的救济途径的前提下，恳请复议机关依法驳回申请人的行政复议申请。

综上，申请人对答复人作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》不服，不属于行政复议的受案范围，且申请人于2024年2月4日向广州市住房和城乡建设局提出信访复查申请，已经通过提出信访复查申请的方式救济其权利，申请人的行政复议请求事项不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项规定的受理条件，按《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

二、答复人作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》，事实清楚，理据充分。

（一）申请人反映的宣传推广名称与备案名称不一致、未明码标价、违规收取服务费、抽奖式有奖销售、虚假宣传及不正当竞争问题，不属于答复人的监管范围，申请人要求答复人对行为作出查处缺乏事实和法律依据。

第一，关于宣传推广名称与备案名称不一致以及虚假宣传的问题。根据申请人与华某辉公司签订的《认购协议》第一条的内容，申请人反映的大某城·某瀚项目的备案名称为某瀚花苑住宅，变配电房自编号3#。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第一款第（三）项、第（四）项以及《房地产广告发布规定》第三条的规定，商品房销售广告、宣传资料中的项目名称与商品房预售许可证记载内容不一致以及商品房销售广告、宣传资料的内容违反规定的，由市场监督管理部门依照《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等予以处罚。故涉及宣传推广名称与备案名称不一致以及虚假宣传问题应由市场监督管理部门进行查处。

第二，关于未明码标价以及违规收取服务费的问题。《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第二款以及《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》第十三条的规定，房地产开发企业未按规定明码标价以及未按规定公开表示相关收费的，由市场监督管理部门依据相应的法律法规和规章实施行政处罚。故涉及未明码标价以及违规收取服务费的问题应由市场监督管理部门进行查处。

第三，关于抽奖式有奖销售以及不正当竞争的问题。《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条规定，县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门对不正当竞争行为进行查处。该法律第二十二条规定，经营者违反本法第十条规定进行有奖销售的，由监督检查部门责令停止违法行为，处五万元以上五十万元以下的罚款。故对于违反涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的有奖销售行为和不正当竞争行为，应由县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门进行查处。

第四，涉案信访事项同时也转送给广州市增城区市场监督管理局办理，故宣传推广名称与备案名称不一致、未明码标价、违规收取服务费、抽奖式有奖销售、虚假宣传及不正当竞争问题应由市场监督管理部门进行处理和答复。且广州市增城区市场监督管理局在受理后，于2024年2月8日向申请人作出〔2024〕穗增市监处字72号《处理意见书》。

综上，对于申请人反映的上述问题，依法不属于答复人的监管职权，申请人要求答复人对上述内容予以受理和处理缺乏法律依据，答复人的处理意见并无不妥。

（二）申请人反映的违规改造样板房问题，不属于答复人的监管范围，申请人要求答复人对行为作出查处缺乏事实和法律依据。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定，对于商品房装饰装修活动中未经批准搭建建筑物、构筑物的，由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定处罚。答复人认为，涉及违规改建的问题属于规划行政主管部门的职权，依法由贵规划行政主管部门监管和查处。

（三）申请人反映的商品房销售现场公示不规范问题，情况不属实，依法不应予以采信。

申请人反映商品房销售现场未公示有《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《商品房销售方案》《商品房销售进度控制表》《前期物业管理合同文本》《中介服务授权委托书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，在收到申请人反映的商品房销售现场公示不规范问题后，答复人工作人员于2024年1月15日前往某瀚花苑住宅，变配电房自编号3#项目销售现场进行检查，检查发现现场公示有《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《商品房销售管理办法》《朱村街山田站北地块项目总平面规划图》《前期物业服务协议》《广东省商品住宅使用说明书》《广东省商品住宅质量保证书》《商品房预（销）售房屋价格表》《商品房预（销）售方案》（含车位和车库租售方案、楼巴开行情况）《某瀚花苑商品住房预售申报价格公示》《新建商品房交易风险提示》，并且公示有销控信息、受托方为广州某助手网络科技有限公司、广州某壳科技服务有限公司的《授权委托书》，沙盘中标示建筑区划内以及区划外直接相邻的城镇公共道路位置和建筑区划内的配套公共服务设施内容，展示有红线内外不利因素公示、外立面不利因素提示等信息。涉案商品房项目销售现场已公示相关事项，因此，申请人反映的上述问题并不属实，故不应采信申请人的主张。同时，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条第二款、《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定，对于销售现场公示不规范行为的行政处罚，需在预购人提出明示的请求后预售人仍不明示的情况，才需要给予行政处罚。因此，在申请人未向开发商提出明示请求前，也并不符合《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定的处罚条件，故不应支持申请人在未向华某辉公司提出明示诉求前直接要求答复人对华某辉公司销售现场公示不规范行为进行查处的主张。

（四）申请人反映的开发商违规提供超低首付（首付分期）问题，依法应由金融管理部门予以监管。

申请人依据商品房销售现场宣传广告“首期5万起，置业无压力”的内容，认为华某辉公司涉嫌委托提供超低首付（首付分期）。

第一，根据《关于规范购房融资和加强反钱工作的通知》第（七）条的规定，房产管理部门对提供“首付贷”的房地产开发企业，要将其列入严重违法失信企业名单并共享给银行业协会和银行业金融机构；对上述房地产开发企业，要在开发资质审查中进行重点审核，并依法依规严肃处罚。但申请人认为华某辉公司涉嫌委托提供首付贷的证据材料为“首期5万起，置业无压力”的广告宣传语，仅凭广告宣传语，无法证明华某辉公司存在违规提供超低首付或“首付贷”行为。从申请人提交的其与华某辉公司签订的《认购协议》，申请人认购广州市增城区朱村街某村达到东1**号之三1***房，向华某辉公司支付5万元定金，并约定按照按揭款付款方式支付房款的内容来看，也未能反映华某辉公司具有违规提供超低首付或首付贷的行为。市民应对自身提出的上述违法行为存在的主张提供初步证据证明，我局的职责是在其反映的违法行为存在的基础上对违法行为进行查处，市民没有提供任何证据证明华某辉公司存在违规提供超低首付的情形，因此对其提出的主张，我局不存在查处的事实基础。

第二，《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》及《广州市房屋交易监督管理办法》等涉及商品房预售管理的相关规定中，均无针对规范购房贷款办理行为的相关规定，我局缺乏相关职权依据对房地产开发企业促成购房者违规办理购房贷款的行为进行处理。根据《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）第三条第（三）项的要求：“金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题”，市民反映的涉嫌“开发商违规提供首付贷或首付分期”的问题应由金融监管部门处理。

（五）申请人反映的捆绑装修出售商品房的问题，情况不属实，依法不应予以采信。

根据华某辉公司向答复人提交的《商品房预（销售）方案》，预售房源某瀚花苑住宅，变配电房自编号3#项目的装修标准为精装交付，且涉案《认购协议》也载明申请人认购的房屋装修状况为装修，故华某辉公司不存在市民所称在销售房屋时捆绑装修出售的行为。

（六）申请人反映的销售商品房价格远低于备案价的问题，属于市场监督管理部门的监管职责，且该行为未违反相关管理规定，申请人要求答复人对该行为进行查处缺乏依据。

首先，低于备案价销售本质上属于未按明码标价进行销售的行为，应属于市场监督管理部门的监管职责。

其次，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条第二款规定，广州市商品房实际销售价格只有不得超过销售价目表价格（即申报备案价）的限制，并无不得低于申报备案价销售的限制。华某辉公司低于备案价销售商品房未违反商品房销售的管理规定，故，申请人要求答复人对低于备案家销售商品房的行为进行查处缺乏依据。

三、答复人依法受理申请人的信访申请并作出〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》，符合法定程序。

申请人分别于2023年12月7日、2023年12月20日通过网上信访渠道向答复人提交信访申请（信访件编号：WT4400002023120786501、WT4400002023122120019），答复人于2024年12月8日收到增城区信访局转送的信访件编号：WT4400002023120786501信访申请，于2024年12月22日收到增城区信访局转送的信访件编号：WT4400002023122120019信访申请,两次信访请求和内容基本一致。后答复人分别于2023年12月11日、2024年1月3日受理了申请人的信访申请，经过调查和处理，答复人于2024年1月23日作出〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》，并于2024年1月31日通过邮寄方式将该《处理意见书》送达给申请人。据此，答复人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，答复人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，处理程序、结果恰当，并且涉案《处理意见书》的内容未增设或减损申请人的权利义务，不属于行政复议受案范围，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2023年10月29日，广州华某辉房地产开发有限公司（以下简称华某辉公司，甲方）与申请人（乙方）签订《认购协议》，约定乙方认购甲方开发建设的大某城·某瀚（推广名：某瀚花苑）项目广州市增城区朱村街某村大道东1**号之三1***房房屋，该房屋用途为住宅，装修情况为装修……乙方应于签订该《认购协议》时支付定金50000元，作为甲、乙双方签署商品房买卖合同的担保，签署商品房买卖合同后，乙方支付的定金无息转为房价款。

2023年12月7日，申请人以网上投诉的形式向广州市信访局信访，反映：华某辉公司存在不予明码标价、宣传推广名称与备案名称不一致、公示不规范、违规收取服务费、违规提供超低首付(首付分期)、违规改造样板房、抽奖式有奖销售、虚假宣传及不正当竞争等事项。主要诉求：希望相关部门处理并解决。2023年12月11日，被申请人作出《受理告知书》，告知申请人其于2023年12月7日反映要求查处某瀚花苑涉嫌违规销售等问题的事项，被申请人决定予以受理。上述告知书于2023年12月22日邮寄送达给申请人。

2023年12月20日，申请人以网上投诉的形式向国家信访局再次反映上述问题。2024年1月3日，被申请人作出《受理告知书》，告知申请人其于2023年12月20日反映某瀚花苑涉嫌违规销售等问题的事项，被申请人决定予以受理。上述告知书于2024年1月7日邮寄送达给申请人。

被申请人收到申请人的信访材料后，对其反映的问题进行调查，于2024年1月15日到某瀚花苑进行现场检查，制作《现场检查记录》，对现场公示的文件进行拍摄取证，向华某辉公司调取了《认购协议》等材料。

2024年1月23日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》，告知申请人：经查，我局于2024年1月15日前往销售中心开展检查，经查，现场公示栏有《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售方案》《销售进度控制表》《商品房预(销)售房屋价格表》等公示齐全，未发现公示不规范行为。对于你反映企业捆绑装修出售商品房的问题，经核实，你认购的房屋报建情况为精装交付，不存在捆绑装修行为。对于价格问题、虚假广告问题、不正当竞争问题及额外收取律师费问题，依据《商品房销售明码标价规定》第四条、《中华人民共和国广告法》第六条第二款、《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条及《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第六条的规定，市场监督管理部门对违反明码标价行为、广告监督管理、不正当竞争行为及违反价格法律、法规进行监督和查处，已转派至区市场监督管理进行处理。该《处理意见书》于2024年2月1日邮寄送达给申请人。

另查明，2023年12月13日，广州市增城区市场监督管理局作出《受理告知书》，告知申请人其于2023年12月7日通过信访反映大某城·某瀚的开发商华某辉公司涉嫌未明码标价、虚假宣传、不正当竞争的问题，该局决定予以受理。2024年2月8日，广州市增城区市场监督管理局作出〔2024〕穗增市监处字72号《处理意见书》，对申请人反映的大某城·某瀚楼盘项目开发商华某辉公司涉嫌未明码标价、虚假宣传(违法广告)、不正当竞争等问题进行答复。

2024年2月7日，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》不服，向本府申请行政复议，本府于2024年2月19日受理。

以上事实有《认购协议》《广州市信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》《现场检查记录》、照片、《处理意见书》等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的商品房销售现场公示不规范、捆绑装修出售商品房等事项进行调查处理的职权。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼盘大某城·某瀚（某瀚花苑）进行现场检查，经检查发现现场公示栏有《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《商品房销售管理办法》《朱村街山田站北地块项目总平面规划图》《前期物业服务协议》《广东省商品住宅使用说明书》《广东省商品住宅质量保证书》《商品房预（销）售房屋价格表》《商品房预（销）售方案》（含车位和车库租售方案、楼巴开行情况）《某瀚花苑商品住房预售申报价格公示》《新建商品房交易风险提示》等资料，公示齐全符合相关要求，并对职权范围内的开发商涉嫌捆绑装修出售商品房的行为进行核查，发现双方签订的《认购协议书》中已约定房屋装修状况为装修，现场公示的《商品房预（销售）方案》显示预售房源某瀚花苑住宅，变配电房自编号3#项目的装修标准为精装交付，据此认定华某辉公司的行为不属于捆绑装修出售商品房的行为，并作出《处理意见书》将相关核查情况向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。对于申请人反映的华某辉公司涉嫌存在不明码标价、销售商品房价格远低于备案价、宣传推广名称与备案名称不一致、违规收取服务费、违规提供超低首付（首付分期）、违规改造样板房、抽奖式有奖销售、虚假宣传及不正当竞争等问题不属于被申请人职权的范围，被申请人告知申请人另循途径解决，亦无不当，申请人申请行政复议的主张理据不足，本府不予支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销并责令其重新处理的理由缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，决定如下：维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字70号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年四月十九日