广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕161号

申请人：胡某玲。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

委托代理人：潘结英，广东兆广律师事务所律师。

委托代理人：林燮滢，广东兆广律师事务所实习律师。

申请人胡某玲不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

依法撤销被申请人作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》,并责令被申请人重新作出处理决定公示不规范、逃避资金监管等违反法律法规的行为进行实质调查处理。

申请人称：

一、关于公示不规范的问题。申请人认为：经过对开发商楼盘现场考察，开发商设置的公示栏信息不完整，公示方式不规范，没有公示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》、销售人员信息，并且该公示栏公示不规范，需公示的材料都叠放在一起，存在隐瞒购房者的嫌疑，并且给购房者阅读设置障碍，未起到公示透明便利的作用。被申请人应该根据商品房预售的公示规定对开发商进行查处，但是被申请人却没有调查清楚开发商公示不规范的问题，明显属于敷衍了事，只是敷衍的回复“经查，公示规范。”从申请人提交的证据来看，开发商并没有公示所有应该公示的文件资料，不符合商品房预售的公示规范，最明显的五证不齐全，被申请人也没有调查清楚，并称“公示齐全”,很难不怀疑被申请人包庇开发商公示不规范的问题，与开发商沆瀣一气，想草草结案了事，敷衍申请人。

二、关于逃避资金监管的问题。申请人认为：申请人支付的2万元购房款并未进资金账户，销售告知的资金转入账户(4600****0690)。事后，申请人查看销售现场公示的监管账户信息发现，根据现场公示申请人购买的某栋预售许可证(999004539******),申请人购买的房款转给开发商的监管账户并非上述账户。根据申请人在广州市住建局查阅到《广州市新建商品房预售资金监管办法》中第十四条，购房人应当按照商品房买卖合同约定的缴款金额、方式以及时限，将购房款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。申请人购房款并未直接存入资金监管账户中，明显违反该条规定。如果每一个开发商都是不通过预售资金监管账户收取购房款，那预售资金监管账户有何存在意义?购房者的利益又该如何保障?被申请人在未对开发商的预售资金监管账户进行实际调查的情况下，只是通过申请人缴纳的是定金便作出不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件的答复，被申请人并未履行预售监管的义务。被申请人从未认真面对、敷衍了事，没有考虑开发商逃避资金监管的行为已经严重影响广大购房者的购房权益，被申请人对于开发商上述行为不仅没有惩罚、警告，反而继续纵容，涉嫌渎职、包庇。从申请人反馈至今，被申请人从未联系过申请人沟通过相关事情。关于并非被申请人职责范围内的问题，如违规改建、有奖销售、虚假宣传等并非被申请人所应调查处理的，但被申请人从未与申请人联系沟通，如此行为，不免令申请人寒心。

三、针对被申请人的答复意见：对于虚假广告问题及不正当竞争问题，根据《中华人民共和国广告法》第六条第二款及《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，市场监督管理部门对违反广告监督管理及不正当竞争行为进行监督和查处，已转派至市场监督管理进行处理。针对被申请人的答复意见：对于违规改建行为，建议你收集相关证据及至规自部门进一步反应。根据住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房[2016]223号)一、二条，要求各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，其中包括：(一)发布虚假房源信息和广告；(九)其他不正当经营行为。根据该规定，住建局具有查处虚假宣传及其他不正当经营行为的职责。开发商存在虚假宣传、违反广告法、反不正当竞争法行为，同时开发商违规捆绑销售，违规改建，被申请人具有查处职能但未对虚假宣传、违规改建行为进行查处，没有到现场实地调查取证虚假宣传、违规改建的问题，属于不作为。申请人认为，针对申请人反映的问题，被申请人应当根据申请人提供的线索前往开发商售楼部进行调查，同时要求开发商提供公示规范，资金监管、虚假宣传合法的证据，然后结合双方之间提交的证据进行质证核实，若开发商能提供相关依据、数据来源，应当第一时间告知申请人依据、应当对是否违法等内容作出具体回复，若因文件数量多或者字数限制的缘故完全可以通过附件形式说明，但是被申请人完全未对该问题进行任何调查，完全没进行任何处理，申请人有理由怀疑被申请人为了工作需要直接走流程、走形式直接结案处理。

四、被申请人未履行法定职责，甚至涉嫌包庇开发商。

申请人认为，不管是从文字上述表述和已经提交证据中，申请人已经将投诉内容表述清楚完整，相反，被申请人认定不构成逃避资金监管，公示不规范等问题只是片面从开发商了解到信息，并未结合其他相关政府部门数据作出核实处理，存在乱作为的表现。此外，被申请人在作出答复意见时并未告知申请人请求复议的时间和机关、单位，此行为已经违反《初次信访事项管理办法》相关规定。

综上所述，对于申请人通过信访投诉反映开发商的公示不规范，违规改建，逃避资金监管，虚假宣传等问题，被申请人没有做到合法行政、合理行政、有法必依、执法必严所作答复存在包庇开发商继续违法违规的嫌疑，因此特向贵局申请复议，恳请贵局严查严办，撤销被申请人作出的《处理意见书》,并责令被申请人重新对城香江房地产有限公司逃避资金监管、公示不规范、违规改建、虚假宣传等违反法律法规的行为进行实质调查处理，并出具书面答复意见。

被申请人答复称：

一、涉案被申请人针对申请人提出的信访诉求作出〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》，已经履行了法定职责，该处理意见的内容未对申请人的权利义务产生影响，不属于行政复议的受案范围，申请人应通过信访复查程序救济其权利。

申请人于2024年1月5日通过网上信访渠道向被申请人提交信访诉求（信访件编号：WT4400002024010523580），反映增城某江房地产有限公司（以下称某江公司）开发建设的增城某翠某洲项目在销售过程中存在违规有奖销售、违规改建、捆绑销售家具产品、逃避资金监管、公示不规范、虚假宣传及不正当竞争的行为，请求对某江公司的违法行为进行查处。被申请人收到申请人反映的事项后，已履行了调查处理并将处理结果对申请人进行告知等职责，依法保障了申请人的举报权。申请人向被申请人提出的上述事项，系向行政机关提供违法线索，属于举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人。且行政机关的处理结果影响的是被举报投诉人，对举报人的权利义务不产生实际影响。因此，被申请人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》不服，不属于行政复议的受案范围，申请人应通过提出信访复查申请的方式救济其权利，申请人的行政复议请求事项不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项规定的受理条件，按《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

二、被申请人作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》，事实清楚，理据充分。

申请人反映的违规有奖销售、虚假宣传及不正当竞争问题，不属于被申请人的监管范围，申请人要求被申请人对行为作出查处缺乏法律依据。

第一，关于虚假宣传的问题。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第一款第（四）项以及《房地产广告发布规定》第三条的规定，商品房销售广告、宣传资料的内容违反规定的，由市场监督管理部门依照《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等予以处罚。故涉及虚假宣传问题应由市场监督管理部门进行查处。

第二，关于有奖销售以及不正当竞争的问题。《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条规定，县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门对不正当竞争行为进行查处。该法律第二十二条规定，经营者违反本法第十条规定进行有奖销售的，由监督检查部门责令停止违法行为，处五万元以上五十万元以下的罚款。故对于涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的有奖销售行为和不正当竞争行为，应由县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门进行查处。

第三，涉案信访事项同时由广州市增城区市场监督管理局办理，涉及虚假宣传、有奖销售和不正当竞争问题应由广州市增城区市场监督管理局进行处理。广州市增城区市场监督管理局在受理申请人的信访申请后，已于2024年3月11日作出〔2024〕穗增市监处字117号《处理意见书》并向申请人送达。

综上，对于申请人反映的上述问题，依法不属于被申请人的监管职权，申请人要求被申请人对上述内容予以受理和处理缺乏法律依据，被申请人的处理意见并无不妥。

（一）申请人反映的违规改建问题，不属于被申请人的监管范围，申请人要求被申请人对行为作出查处缺乏法律依据。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定，对于商品房装饰装修活动中未经批准搭建建筑物、构筑物的，由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定处罚。被申请人认为，涉及违规改建的问题属于规划行政主管部门的职权，依法由贵规划行政主管部门监管和查处。

（二）申请人反映的逃避资金监管的问题依法不构成违法行为，申请人要求被申请人对该行为作出查处缺乏事实和法律依据。

申请人认为某江公司未让其认购广州市增城区新塘镇陈某林路*号之六2***房的2万元购房款转入涉案某瑞苑（住宅，公建自编号15-7#、15-GC、15-DF3、15-XG、15-WH）项目预售资金监管账户的行为，违反关于商品房预售款收存的相关规定，构成违法行为。根据申请人与某江公司签订的《认购协议书》、申请人提交的2万元支付明细详情、某江公司提交的《解除<认购协议书>通知》，申请人支付的2万元款项的性质为购房定金。故申请人认为某江公司未让其将涉案购房定金转入涉案项目预售资金监管账户的行为违法的观点属于法律理解错误。

根据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，在预售人与预购人签订书面的商品房预售合同前，基于保障商品房预售合同顺利签订而收取的定金属担保性质款项，不属于预售款。《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房市场经营行为的通知》第三条规定，房地产开发企业与预购人签订书面的商品房预购销合同后，房地产开发企业向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款；预售商品房项目不得使用一般账户收存商品房预售款，必须直接存入监管账户。即申请人认购广州市增城区新塘镇陈某林路*号之六2***房时支付的2万元定金只有在申请人与某江公司签订商品房预售合同后才必须转入某瑞苑（住宅，公建自编号15-7#、15-GC、15-DF3、15-XG、15-WH）项目预售资金监管账户。同时，《广东省商品房预售管理条例》也未有对预购定金必须直接存入商品房预售款专用账户的强制性规定。因此，申请人认为在签订正式购房合同前开发商未将认购房屋定金存入预售款监控账户构成违法行为并要求被申请人进行查处，于法无据，被申请人向申请人作出的处理意见事实清楚，答复恰当。

（三）申请人反映的商品房销售现场公示不规范问题，情况不属实，依法不应予以采信。

申请人反映商品房销售现场未公示有《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》以及销售人员信息，公示材料叠放公示不规范，公示有其他楼盘的销控表和不利因素混淆视听的问题。

在收到申请人反映的商品房销售现场公示不规范问题后，被申请人工作人员于2024年2月5日前往某瑞苑（住宅，公建自编号15-7#、15-GC、15-DF3、15-XG、15-WH）项目销售现场进行检查，检查发现现场公示有《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《广州市商品房买卖合同（预售）》并有某翠某洲销售人员公示等信息，涉案商品房项目销售现场已公示相关事项。某瑞苑（又称某江天辰）与香江某翠某园（又称香江某赋）项目的建设单位均为某江公司，某江公司使用同一场所销售两项目并在同一销售场所公示两项目的销售信息，故销售现场公示有香江某翠某园的销控表和不利因素。《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》第四条公示要求中规定，公示采取公示栏、公示簿等方式。《广州市房屋交易监督管理办法》《广东省商品房预售管理条例》未对不同销售项目在同一场所销售并公示具体信息的行为作出禁止性规定，且公示信息内容对某瑞苑（又称某江天辰）与香江某翠某园（又称香江某赋）项目作出显著标识，一般购房人能够识别信息所对应的项目。故不应采纳申请人公示材料叠放公示不规范以及公示有其他楼盘的销控表和不利因素混淆视听的主张。

同时，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条第二款、《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定，对于销售现场公示不规范行为的行政处罚，需在预购人提出明示的请求后预售人仍不明示的情况，才需要给予行政处罚。因此，在申请人未向开发商提出明示请求前，也并不符合《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定的处罚条件，故不应支持申请人在未向某江公司提出明示诉求前直接要求被申请人对某江公司销售现场公示不规范行为进行查处的主张。

（四）申请人反映的捆绑销售家具产品的问题，依法应由市场监督管理部门予以监管。

根据申请人向被申请人提交的《反映书》内容，申请人认为某江公司做“最高送价值8200的大礼包 床垫 全屋窗帘”“锁定拎包入住标配42688起 全屋定制+家具+全屋20米窗帘”“抽价值399元精品砂锅 限量16份奖品 先订先得”等广告宣传，并在合同中作“家具产品团装活动”“本合同项下套餐给予团购优惠”约定，属于捆绑家居销售产品，违反相应规定。

根据《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条规定，各级房地产主管部门应当视情节轻重对房地产开发企业以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的不正当竞争经营行为，采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核的措施。但申请人与某江公司签订的《认购协议书》未有“家具产品团装活动”“本合同项下套餐给予团购优惠”的内容，申请人所述的广告宣传语也无法反映出某江公司具有捆绑销售的行为。申请人作为具有完全民事行为能力的民事主体，对于其他商事主体推出的优惠活动可根据自身的情况选择接受或者不接受。申请人所购买的涉案房屋单价是1285009元，该价格不高于涉案商品房的备案价格1441910.86元，申请人所依据的证据材料无法反映某江公司存在捆绑销售问题。申请人应对自身提出的上述违法行为存在的主张提供初步证据证明，被申请人的职责是在其反映的违法行为存在的基础上对违法行为进行查处，申请人提供的证据材料未能证明某江公司存在捆绑销售家具产品的情形，因此对其提出的主张，我局不存在查处的事实基础。

第二，根据《广东省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第十二条和第三十一条的规定，经营者违背消费者意愿搭售商品或在销售商品时附加其他条件的，由市场监督管理部门进行调查处理。故，申请人反映的某江公司涉嫌违法捆绑销售家具产品的问题应由市场监督管理部门进行监管。

三、被申请人依法受理申请人的信访申请并作出〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》，符合法定程序。

申请人分别于2024年1月5日通过网上信访渠道向被申请人提交信访申请（信访件编号：WT4400002024010523580），被申请人于2024年1月9日收到增城区信访局转送的信访件编号：WT4400002024010523580信访申请后，被申请人于2024年1月17日受理了申请人的信访申请，经过调查和处理，被申请人于2024年2月5日作出〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》，并于2024年2月8日通过邮寄方式将该《处理意见书》送达给申请人。据此，被申请人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，被申请人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，处理程序、结果恰当，并且涉案《处理意见书》的内容未增设或减损申请人的权利义务，不属于行政复议受案范围，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2023年12月1日，增城某江房地产有限公司（以下简称某江公司，甲方）与申请人（乙方）签订《认购协议书》，约定乙方认购甲方开发建设的香江某瑞苑*栋2***号房屋……乙方须于签署本认购协议书时交付定金50000元，作为甲、乙双方签署商品房买卖合同的担保。同日，申请人向某江公司支付定金20000元。

2024年1月5日，申请人以网上投诉的形式向广州市信访局信访，反映：反映某江公司有奖销售、违规改建、捆绑销售家居产品、逃避资金监管、公示不规范、虚假宣传等相关事项。主要诉求：希望相关部门处理并解决。2024年1月17日，被申请人作出《受理告知书》，告知申请人其反映香江某翠某洲违规销售的事项，被申请人决定予以受理。上述告知书于2024年1月24日邮寄送达给申请人。

被申请人收到申请人的信访材料后，对其反映的问题进行调查，于2024年2月5日到香江某瑞苑进行现场检查，制作《现场检查记录》，对现场公示的文件进行拍摄取证，向某江公司调取了《认购协议书》《解除<认购协议书>通知》等材料。

2024年2月5日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》，告知申请人：我局于2024年2月5日前往销售中心开展检查，经查，现场公示栏有《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》《销售人员信息》等资料，公示齐全。至于你反映相关款项未进监控账户的情况，依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条第三款：“预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款”;以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条第一款规定：“房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户”,房地产开发企业应与业主签订书面商品房预售合同后，将认购款项转作商品房预售款，并按商品房预售合同约定将购房款转入商品房预售款监管账户。因你相关款项于签订商品房预售合同前所支付，未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件。对于虚假广告问题及不正当竞争问题，依据《中华人民共和国广告法》第六条第二款及《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，市场监督管理部门对违反广告监督管理及不正当竞争行为进行监督和查处，已转派至区市场监督管理进行处理。该《处理意见书》于2024年2月8日邮寄送达给申请人。

另查明，2024年1月15日，广州市增城区市场监督管理局作出《受理告知书》，告知申请人其于2024年1月5日通过信访反映增城某翠某洲项目的开发商某江公司涉嫌虚假宣传、不正当竞争的问题，该局决定予以受理。2024年3月11日，广州市增城区市场监督管理局向申请人作出〔2024〕穗增市监处字117号《处理意见书》，对申请人反映的增城某翠某洲项目的开发商某江公司涉嫌虚假宣传、不正当竞争的问题进行答复。

2024年3月5日，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》不服，向本府申请行政复议，本府于2024年3月8日受理。

以上事实有《认购协议书》《广州市信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》《现场检查记录》、照片、《处理意见书》等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的商品房销售现场公示不规范、逃避资金监管等事项进行调查处理的职权。

本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼盘进行现场检查，经检查发现现场公示栏有《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《广州市商品房买卖合同（预售）》等文件，并有某翠某洲销售人员公示等信息，同时经调查了解，因某瑞苑（又称某江天辰）与香江某翠某园（又称香江某赋）项目的建设单位均为某江公司，某江公司使用同一场所销售两项目并在同一销售场所公示两项目的销售信息，故销售现场公示有香江某翠某园的销控表和不利因素，并不存在叠放公示不规范以及公示有其他楼盘的销控表和不利因素混淆视听的情形。关于申请人反映的捆绑销售家具产品的问题，根据申请人与某江公司签订的《认购协议书》，未有“家具产品团装活动”“本合同项下套餐给予团购优惠”等内容，无法反映出某江公司具有捆绑销售的行为。关于开发商涉嫌逃避资金监管的问题，被申请人经核查发现双方仅签订了《认购协议书》而未签订《商品房买卖合同》、仅支付了2万元定金并未支付房款，不属于逃避资金监管的行为。被申请人综合上述核实情况作出涉案《处理意见书》将核实结果向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。对于申请人反映的某江公司涉嫌存在虚假宣传、违规改建等问题不属于被申请人的职权范围，被申请人告知申请人另循途径解决，亦无不当，申请人申请行政复议的主张理据不足，本府不予支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销并责令其重新处理的理由缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字133号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年四月二十六日