广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕188号

申请人：贺某。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

委托代理人：潘结英，广东兆广律师事务所律师。

委托代理人：林燮滢，广东兆广律师事务所申请律师执业实习人员。

申请人不服被申请人于2024年1月23日作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

一、撤销被申请人作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》。

二、责令被申请人依法立案调查，对广州华某辉房地产开发有限公司存在逃避资金监管、违建改建等违反法律法规的行为进行实质调查处理，并作出书面答复。

申请人称：

一、被申请人对申请人投诉反映并未落实到位，没有作出实质性的处理，敷衍了事，处理结果难以令人信服。

被申请人的答复意见整体的意思就是开发商均未存在申请人反映的违法违规问题，开发商不用承担任何责任，完全未对申请人反映的问题作出任何实质性处理和回应,未对开发商的违法违规问题进行实质调查，整个答复意见事实不清，证据不足，依据不准确，结论不明确、不适当的，实在是过于敷衍了事，具体如下:

1.针对申请人反映的开发商存在逃避资金监管的问题，被申请人的答复是“我局于2024年1月15日前往销售中心进行核实并约谈项目负责人，经核实，你于2023年10月5日认购*栋****室签署认购书缴纳5万元定金，后于2023年10月19日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》的草稿，缴纳8万元首付款根据转账记录，你缴纳的首付款已转入监管账户。我局要求企业安排专人进一步做好解释工作”。申请人提交的证据材料中明显可以看到，申请人缴纳的50000元定金款是没有进入对应的资金监管账户的，而是进到了开发商名下的其他账户。根据《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房市场经营行为的通知》中第三款规定:三、房地产开发企业与预购人签订书面的商品房预购销合同后，房地产开发企业向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款;预售商品房项目不得使用一般账户收存商品房预售款,必须直接存入监管账户。由此可见，法律法规都已经清晰载明以开发商个人账户收取房款是违规行为，为何而被申请人却试图转移话题，向本人声称后面缴纳的80000万元首付款已经进入监管账户，却没有针对前面的50000元定金款的去向给申请人一个合理的解释。难道50000元定金不属于购房款的范畴吗？并且即便是声明“首付款已经转入监管账户”，被申请人也没有向申请人详细阐明正确的监管账户信息!被申请人行为的种种，到底是怠于履行职责，敷衍应付申请人，还是背地里与开发商有不法勾结，企图包庇开发商？

2.针对申请人反映的开发商低于备案价15%销售的问题，被申请人的答复是“关于你反映的开发商低于备案价15%销售房屋的问题，经核实，销售价格在现场公示的商品住房公示价范围内，该行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定”。申请人提交的反映书及证据材料中显示，开发商的“置业计划表”上确实存在大幅度降价优惠，并且优惠幅度已经去到25%，严重违反法律规定的“不能低于备案价的15%”。而被申请人无视对本人提交的证据材料，直接表示开发商并未违反《商品房销售管理办法》相关规定？被申请人这不是无视法律，无视人民群众意志，对知法犯法的开发商进行公然包庇吗？普通老百姓不懂法可以理解，被申请人作为行政机关单位是不懂法？还是知法犯法？有法不依？

3.对于被申请人反映的“违建改建”的问题，被申请人的答复是“对于违规改建行为,建议你收集相关证据提及至规自部门进一步反映”。申请人在“广州市住房和城乡建设局”官网的“政府信息公开模块中查询得知，被申请人的职能包含“负责房地产开发行业的行政管理工作。负责房地产市场监测，拟订并监督实施全市房地产市场管理政策”“负责房屋安全监督管理工作”等。开发商违建改建并对其进行宣传，属于目前扰乱房地产市场秩序的乱象，也涉及危害房屋架构安全的问题，根据上述职能显示，被申请人应当有组织进行调查违建改建问题的义务，而被申请人却全盘否定违建改建问题属于自身的职能范围，属于怠于履职，具有踢皮球、敷衍应付群众的嫌疑!

4.关于申请人在反映书中提到的“开发商宣传推广名称与备案名称不一致”、“开发商违规提供首付贷服务”的问题，被申请人只字未提。被申请人到底有没有仔细看申请人提交的证据，有没有仔细审视申请人反映的问题，还是故意睁一只眼闭一只眼!

二、被申请人的处理结果放任了损害行为的发生，扩大了损害结果，对申请人的利益造成实际性的损害!

根据《城市规划法》第二十九条和第三十二条规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建，都必须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划证后方可建设。因此开发商只有取得规划部门办法的建设工程规划许可证和建设部门颁发的建设工程施工许可后证，其改建活动才是合法的，否则就是违法建设。开发商通过展示改造后的样板间诱导购房者认购，但是将来被相关部门查处、罚款、拆除等风险转嫁给我们，实则是对购房者利益的损害!

对于开发商逃避资金监管的问题，申请人难以理解，作为行政机关，被申请人竟然可以直接无视法律规定，光明正大放任开发商去挪用老百姓交的房款，充当开发商逃避资金的监管的保护伞!一旦纵容此情况发生，开发商定能拿着被申请人开的绿色通道无视人民群众财产安全，肆意转移购房人交的房款、定金，相关法律法规、行政监管形同虚设，轻则开发商暴雷，重则导致大规模群众家破人亡!若不对被申请人该行为予以纠正，在被申请人一再包庇、渎职下，难以避免广州市内出现下一个恒大集团!

三、被申请人的答复意见中并未告知申请人请求复议的时间和机关、单位，侵犯申请人的救济权。

被申请人的答复中并未明确告知申请人应当如何申请复议，此行为已经违反《中华人民共和国行政复议法》相关规定以及行政法规定的程序正当原则，不当地限制了申请人的救济权，对申请人的救济造成了一定的困难。

综上所述，对于申请人投诉反映开发商的逃避资金监管、违建改建等问题，被申请人没有做到合法行政、合理行政、有法必依、执法必严，所作答复存在包庇开发商继续违法违规的嫌疑。为此，特向政府提起复议，恳请贵局严查严办，撤销被申请人作出的答复意见，并责令被申请人重新对广州华某辉房地产开发有限公司逃避资金监管、违建改建等违反法律法规的行为进行实质调查处理，并出具书面答复意见!

被申请人答复称：

一、涉案〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》的内容未对申请人的权利义务产生影响，不属于行政复议的受案范围，申请人如对处理意见不服应通过申请复查和复核等专门程序救济。

申请人于2023年12月14日通过网上信访渠道向答复人提交信访诉求（信访件编号：WT4400002023121463404），反映广州华某辉房地产开发有限公司（以下称华某辉公司）开发建设的大某城·某瀚[备案名：某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室（自编号2#）]在销售过程中涉嫌存在虚假宣传、不正当竞争、低于备案价15%销售房屋、违规提供首付贷服务、违法改建、逃避资金监管、宣传推广名称与备案名称不一致的行为，请求对华某辉公司的违法行为进行查处。答复人收到申请人反映的事项后，已履行了调查处理并将处理结果对申请人进行告知等职责，依法保障了申请人的权利。

申请人向答复人提出的上述事项，系向行政机关提供违法线索，属于举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，因此，答复人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。

同时，根据《信访工作条例》第三十五条、第三十六条第一款规定，信访人对信访事项处理意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内请求原办理机关、单位的上一级机关、单位复查；信访人对复查意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内向复查机关、单位的上一级机关、单位请求复核。根据《信访工作条例》的规定，申请人如对信访事项处理行为不服，可以通过申请复查和复核等专门程序救济。

综上，申请人对答复人作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》不服，不属于行政复议的受案范围，申请人应通过提出信访复查申请的方式救济其权利，申请人的行政复议请求事项不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项规定的受理条件，按《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

二、答复人作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》，事实清楚，理据充分。

申请人反映的宣传推广名称与备案名称不一致、虚假宣传及不正当竞争问题，不属于答复人的监管范围，申请人要求答复人对行为作出查处缺乏事实和法律依据。

关于宣传推广名称与备案名称不一致以及虚假宣传的问题。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第一款第（三）项、第（四）项以及《房地产广告发布规定》第三条的规定，商品房销售广告、宣传资料中的项目名称与商品房预售许可证记载内容不一致以及商品房销售广告、宣传资料的内容违反规定的，由市场监督管理部门依照《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等予以处罚。故涉及宣传推广名称与备案名称不一致以及虚假宣传问题应由市场监督管理部门进行查处。

第二，关于不正当竞争的问题。《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条规定，县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门对不正当竞争行为进行查处。故对于违反涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的不正当竞争行为，应由县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门进行查处。

第三，涉案信访事项同时也转送给广州市增城区市场监督管理局办理，故宣传推广名称与备案名称不一致、虚假宣传及不正当竞争问题应由市场监督管理部门进行处理和答复。且广州市增城区市场监督管理局在受理后，于2024年2月21日向申请人作出〔2024〕穗增市监处字75号《处理意见书》。

综上，对于申请人反映的上述问题，依法不属于答复人的监管职权，申请人要求答复人对上述内容予以受理和处理缺乏法律依据，答复人的处理意见并无不妥。

申请人反映的违法改建问题，依法应由规划行政主管部门予以监管。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定，对于商品房装饰装修活动中未经批准搭建建筑物、构筑物的，由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定处罚。答复人认为，涉及违法改建的问题依法应由规划行政主管部门进行监管和查处。

（三）申请人反映的低于备案价15%销售商品房问题，属于市场监督管理部门的监管职责，且该行为未违反相关管理规定，申请人要求答复人对该行为进行查处缺乏依据。

低于备案价销售本质上属于未按明码标价进行销售的行为，应属于市场监督管理部门的监管职责。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条第二款规定，广州市商品房实际销售价格只有不得超过销售价目表价格（即申报备案价）的限制，并无不得低于申报备案价销售的限制。华某辉公司低于备案价销售商品房未违反商品房销售的管理规定，故，申请人要求答复人对低于备案价销售商品房的行为进行查处缺乏依据。

（四）申请人反映的开发商违规提供首付贷问题，依法应由金融管理部门予以监管。

第一，《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第（七）条的规定，房地产管理部门对提供违规融资的房地产开发企业，要将其列入严重违法失信企业名单并共享给银行业协会和银行业金融机构；对上述房地产开发企业，要在开发资质审查中进行重点审核，并依法依规严肃处罚。申请人在其提交的《大某城·某瀚反馈书》中称：在销售的促成下，其与开发商指定的“广州某信按揭服务有限公司”签订了《融资贷款服务协议》，贷款19万元作为开发商的首付款。但仅凭申请人提交的微信聊天记录无法反映聊天记录相对方的主体身份，也无法反映申请人为购买某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室（自编号2#）项目商品房而办理首付贷款。另外，其提交的《融资贷款服务协议》的相对方为崔某和广州某信按揭服务有限公司，未能体现崔某、广州某信按揭服务有限公司以及华某辉公司之间的关系，协议内容也未体现有华某辉公司为销售某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室（自编号2#）项目商品房而提供首付贷款的内容。答复人认为，申请人提供的证据未能反映华某辉公司存在违规提供首付贷的行为，答复人的职责是在市民反映的违法行为存在的基础上对违法行为进行查处，申请人没有提供任何证据证明华某辉公司存在违规提供首付贷的情形，因此对其提出的主张，答复人不存在查处的事实基础。

第二，《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》及《广州市房屋交易监督管理办法》等涉及商品房预售管理的相关规定中，均无针对规范购房贷款办理行为的相关规定，我局缺乏相关职权依据对房地产开发企业促成购房者违规办理购房贷款的行为进行处理。根据《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）第三条第（三）项的要求：“金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题”，市民反映的涉嫌“开发商违规提供首付贷”的问题应由金融监管部门处理。

（五）申请人反映的逃避资金监管的问题，依法不构成违法行为，申请人要求答复人对该行为作出查处缺乏事实和法律依据。

从申请人提交的证据材料来看，申请人所反映的是崔某购买的某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室（自编号2#））项目2栋28层2***号房的购房款项未进入该项目预售资金监管账户的问题。经核实，该商品房预售资金监管账户的监控账号为440501********001410。

从崔某与华某辉公司签订的《认购协议》内容可知，崔某支付的5万元款项的性质为购房定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，在预售人与预购人签订书面的商品房预售合同前，基于保障商品房预售合同顺利签订而收取的定金属担保性质款项，不属于预售款。《广东省商品房预售管理条例》未有对预购定金必须直接存入商品房预售款专用账户的强制性规定，故华某辉公司在签订正式购房合同前未将认购房屋定金存入预售款监控账户不构成违法行为。另外，根据该项目销售中心负责人提交的《交易汇总》《POS签购单》以及答复人工作人员与销售中心负责人的核实情况，崔某支付的涉案2***号房的购房款项已经进入涉案商品房预售资金监管账户。因此，申请人认为华某辉公司存在逃避资金监管的行为，要求答复人进行查处，于法无据，答复人向申请人作出的处理意见事实清楚，答复恰当。

三、答复人依法受理申请人的信访申请并作出〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》，符合法定程序。

申请人于2023年12月14日通过网上信访渠道向答复人提交信访申请（信访件编号：WT4400002023121463404），答复人于2023年12月22日受理了申请人的信访申请，经过调查和处理，答复人于2024年1月23日作出〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》，并于2024年1月31日通过邮寄方式将该《处理意见书》送达给申请人。据此，答复人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，答复人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，处理程序、结果恰当，并且涉案《处理意见书》的内容未增设或减损申请人的权利义务，不属于行政复议受案范围，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2022年11月10日，广州华某辉房地产有限公司（以下称华某辉公司）取得某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室（自编号2#)项目的《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》显示，该项目的监控账号为440501********001410，开户银行为建设银行，

2023年10月5日，华某辉公司与崔某（乙方）签订《认购协议》，约定：乙方认购【大某城某瀚】（推广名：某瀚花苑）项目广州市增城区朱村街某村大道东1**号之二2***房屋，乙方应于签订本协议时支付定金50000元（含乙方已支付的意向金/认筹金）作为甲、乙双方签署商品房买卖合同的担保，签署商品房买卖合同后，乙方支付的定金无息转为房价款。

2023年10月5日19:06:30，崔某向华某辉公司支付20000元，转账附言：意向金，2023年10月5日22:16:33，崔某向华某辉公司支付30000元，转账附言：*栋2***。

2023年10月19日16:45:03，崔某向华某辉公司支付80000元。《通联支付POS签购单》显示，2023年10月19日16:45:04，崔某向华某辉公司支付8万元，项目名称为增城山田站北——一地块——一期，入账银行为440501********001410。

2023年12月1日，申请人以网上投诉的形式向广东省信访局信访，反映：本人于2023年认购了华某辉公司开发建设的大某城·某潮（备案名:某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室(自编号2#)项目的2-2***号物业，其在认购过程中发现华某辉公司存在一系列违规问题，请相关部门依法调查处理。一、要求市监局严查华某辉公司涉嫌虚假宣传以及不正当竞争。华某辉公司营销中心的宣传广告、华某辉公司运营的微信官方公众号“大某城某瀚”中含有大量的违规字眼，欺骗购房者；二、要求住建局严查开发商低于备案价15%销售房屋；三、要求住建局、金融部门严查华某辉公司违规提供首付贷服务:四、要求住建局、规划局、综合执法部门严查华某辉公司违法改建;五、要求住建局、房产管理中心严查华某辉公司逃避资金监管;六、要求住建局严查华某辉公司宣传推广名称与备案名称不一致。要求相关部门直接书面答复。上述信访件交由增城区信访局、增城区市场监督管理局、广州市信访局、被申请人承办。

2023年12月22日，被申请人作出《受理告知书》，告知申请人对其提出的信访事项决定予以受理。该告知书于2024年1月2日邮寄给申请人。

2023年12月25日，增城区市场监督管理局对申请人反映的华某辉公司涉嫌房地产虚假宣传、不正当竞争的问题决定予以受理。2024年2月21日，该局作出《处理意见书》，对申请人反映的华某辉公司涉嫌虚假宣传、不正当竞争等问题作出回复。

被申请人收到申请人的信访后，对申请人提出的诉求进行调查和处理，调取了某瀚花苑住宅、变配电房、消防控制室（自编号2#）项目预售资金监管账号截图、崔某与华某辉公司签订的《认购协议》、崔某与华某辉公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《交易汇总》《POS签购单》及交易明细等材料。

2024年1月23日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》，告知申请人：被申请人于2024年1月15日前往销售中心进行核实并约谈项目负责人，经核实，申请人于2023年10月5日认购*栋****室，签署认购书缴纳5万元定金，后于2023年10月19日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》的草稿，缴纳8万元首付款。根据转账记录，申请人缴纳的首付款已转入监管账户。被申请人要求企业安排专人进一步做好解释工作。关于申请人反映的开发商低于备案价15%销售房屋的问题，经核实，销售价格在现场公示的商品住房公示价范围内，该行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定。对于价格问题，虚假广告问题及不正当竞争问题，依据《商品房销售明码标价规定》第四条，《中华人民共和国广告法》第六条第二款及《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，市场监督管理部门对违反明码标价行为、广告监督管理、不正当竞争行为及违反价格法律、法规进行监督和查处，已转派至区市场监督管理进行处理。进一步反映。对于违规改建行为，建议申请人收集相关证据提及至规自部门。该《处理意见书》于2024年1月31日邮寄给申请人。

申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》不服，于2024年3月22日向本府申请行政复议，本府于2024年3月26日予以受理。

以上事实有《广东省信访局人民群众信访登记表》《商品房预售许可证》、转账记录截图、《认购协议》《通联支付POS签购单》《受理告知书》《处理意见书》《广州市商品房买卖合同（预售）》《POS签购单》等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的逃避资金监管等事项进行调查处理的职权。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到对华某辉公司进行现场检查。首先，关于申请人反映的华某辉公司逃避资金监管的问题，被申请人查明崔某所缴纳的8万元首付款已转入监管账户。另根据崔某与华某辉公司签订的《认购协议》，崔某于2023年10月5日向华某辉公司支付的5万元属于基于保障商品房买卖合同顺利签署而收取的定金，鉴于双方并未正式签署商品房买卖合同，该5万元尚未转为房价款，无需存入预售监管账户。被申请人据此认定华某辉公司的行为不属于逃避资金监管，并无不妥，本府予以支持。其次，对于申请人反映的华某辉公司存在的销售价格问题、虚假广告问题及不正当竞争等问题，被申请人根据相关法律法规规定，转派至区市场监管部门处理，并无不妥，且增城区市场监管部门已对此向申请人作出回复。其次，对于申请人反映的违规改建行为，被申请人指引申请人至规自部分进一步反映，并无不妥。再次，对于申请人反映的华某辉公司存在违规提供“首付贷”的问题，因申请人提供的证据无法反映华某辉公司存在“首付贷”等违规融资行为，被申请人称对此无法予以查处并作出答复，并无不妥。最后，关于申请人反映的华某辉公司宣传推广名称与备案名称不一致的问题。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第一款第（三）项“单位或者个人违反本办法第十四条规定，有下列情形之一的，由市场监督管理部门依照《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等予以处罚：（三） 商品房销售广告、宣传资料中的项目名称、房屋用途等与商品房预售许可证或者所有权登记信息记载内容不一致的”的规定，该事项应由市场监督管理部门处理，而非应由被申请人处理。因此，被申请人在处理申请人反映的事项的过程中，对于属于被申请人职权范围的事项一一处理并答复被申请人，并无不妥，本府予以支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销并责令被申请人重新处理的理由缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字71号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年四月三十日