广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕163号

申请人：董某良。

被申请人：广州市增城区石滩镇人民政府。

地址：广州市增城区石滩镇解放南路38号。

法定代表人：曾志伍，职务：镇长。

申请人不服被申请人于2024年2月7日作出的〔2024〕石处字33号《关于董某良反映事项的处理意见书》（以下简称“涉案《处理意见书》），向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

撤销被申请人针对申请人举报广州某盛房地产发展有限公司违规改建问题作出的处理，并责令被申请人重新作出处理决定。

申请人称：

一、被申请人对申请人投诉信访并未落实到位，没有作出实质性的处理，敷衍了事，处理结果难以令人信服。被申请人的处理意见书完全未对申请人反映的问题作出任何实质性处理和回应,未对开发商的违规改建的问题进行彻查，实在是过于敷衍了事，具体如下:

针对被申请人的涉案《处理意见书》中“经调查，目前某业某方天地对外展示的样板房共4个户型(77平方米户型、87平方米户型、94平方米户型、105平方米户型)，确实存在将部分样板房在阳台加装玻璃形成房间的违规情况。2023年9月起，我镇相关执法部门逐步开展某业某方天地违规改建样板房的整治工作。2023年9月12日我镇相关执法部门对某业某方天地相关工作人员发放《责令改正通知书》，并责令其立行整改。2024年1月17日，我镇执法人员再次到现场核查，上述4个样板房将阳台改建为房间的违规行为已全部整改完毕。”申请人认为:

1.开发商在未向相关行政主管部门进行报批的情况下，擅自变更规划，被申请人未履行监管、透明公示职责。开发商将87 m*户型的样板房改建为3房向购房者展示。通过对比样板房和户型图，开发商将其中一个阳台改建成小房间，且销售人员也声称“买88平方三房使用率很高入户全部赠送，房间赠送一半”。开发商为了增加房屋使用面积，将原经规划许可的阳台进行拓展改建，且在宣传册中以及购房时并未提醒购房者改建房屋可能带来的法律风险，该行为也属于“偷面积”行为。经对比发现，样板房户型信息与宣传单上的户型信息不一致，样板房户型信息中87m²为2房2厅2卫，而在宣传单的户型信息中87m²为3房2厅2卫1厨。开发商未经规划土地主管部门批准违规改建样板房，私自将阳台改建为封闭的房间，属于擅自更改规划的行为，会给建筑安全埋下隐患，对于该行为，石滩镇相关执法部门在2023年9月12日对开发商发放《责令改正通知书》，2024年1月17日才现场核查开发商样板房的整改情况，时隔四个月才督促开发商整改完毕，期间开发商为了确保项目的销售进度，会继续让样板房对购房者开放参观，通过阳台违规改建的房屋继续向购房者传达购房改建成房间的行为。这一过程中，购房者是否得到了关于整改情况的明确告知，以及开发商是否对购房者进行了充分的解释，负有监管职责的石滩镇人民政府是否定期检查、突击检查履行监管职责，开发商的整改进度是否密切关注并对发现的问题及时提出整改意见，甚至有包庇开发商的嫌疑!总体而言，被申请人仅对申请人答复开发商已履行整改的义务，但是被申请人作为监管部门未将开发商的整改情况向购房者公示，损害了购房者的知情权!

2.被申请人未对开发商“偷面积”违规行为进行实质性处理，属于明显的不作为!开发商在样板房处将飘窗破除，搭建床铺，将阳台改建为房间，开发商在户型宣传图上标注，休闲室连接阳台部分为“半赠送面积”，并且开发商销售人员对购房者宣传，“买88平方三房使用率很高入户全部赠送，房间赠送一半”，这种两房变三房都属于“偷面积”违规行为,并且侵犯了日后的业主共有权利。这种“偷面积”行为改变原有规划，存在严重的隐患，有偷税漏税的嫌疑，具有被政府部门查处的风险，本人的合法权益无法得到保障。同时，开发商的样板房内未发现任何提醒购房者改建可能带来法律风险的用语,而是以此隐瞒项目真实情况。但被申请人并未对此问题加以回应，通篇回复未提及此问题，逃避问题，仅仅是为了结案而敷衍了事，此举严重是不作为，虚作为!

开发商面对巨大的获利空间以及低违法成本，在市场经济中肆意妄为，监管部门在收到反映投诉后消极对待，避重就轻，未对开发商进行彻查作出行政处罚，这样会加剧房地产市场出现此类违规行为的滋生。解决群众合理合法的利益诉求，是政府部门义不容辞的重大责任。源头化解矛盾，是做好解决群众工作的治本之策，要及时发现苗头性、倾向性问题。作为人民的公仆，被申请人此举让群众如何信服!

二、被申请人未履行法定职责，甚至涉嫌包庇开发商。

申请人认为，不管是从文字上述表述和已经提交证据中，申请人已经将投诉内容表述清楚完整，相反，被申请人仅仅只是要求开发商整改违规改建样板房并且未对“偷面积”的违规行为给予处罚，存在虚作为、不作为的表现。

被申请人作为房地产开发企业的监督管理部门，发现开发商的违规行为，应该履行法定职责，责令其整改和依法处罚，不包庇不纵容，维护良好的市场秩序，维护消费者的合法权益，并不是简单地敷衍申请人。相反，被申请人欠缺考虑合法性、真实性，从未认真面对、敷衍了事，没有考虑开发商违规行为破坏市场秩序、对法律漠视的重要性，忽略该违规行为已经影响广大购房者的购房权益，并过度放纵开发商违规改建、触及法律底线，涉嫌渎职、包庇。

综上所述，对于申请人通过信访投诉反映开发商违规改建、“偷面积”等问题，被申请人没有做到合法行政、合理行政、有法必依、执法必严所作答复存在包庇开发商继续违法违规的嫌疑，因此特向贵局申请复查，恳请贵局严查严办，撤销被申请人作出的2024年2月7日作出的涉案《处理意见书》，并责令被申请人重新对广州某盛房地产发展有限公司违规改建等违反法律法规的行为进行实质调查处理，并出具书面答复意见。

被申请人答复称：

一、被申请人对申请人的信访事项作出处理，是被申请人的法定职责。根据《信访工作条例》第十四条“各级党委和政府信访部门是开展信访工作的专门机构，履行下列职责：（一）受理、转送、交办信访事项；（二）协调解决重要信访问题；（三）督促检查重要信访事项的处理和落实；……”之规定，对申请人的信访事项作出处理，是被申请人的法定职责。

二、被申请人根据《信访工作条例》作出的处理意见不属于行政复议受案范围。《信访工作条例》第三十五条规定：“信访人对信访处理意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内请求原办理机关、单位的上一级机关、单位复查”。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一条之规定，下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（九）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为。参照（2005）行立他字第4号《最高人民法院关于不服县级以上人民政府信访行政管理部门、负责受理信访事项的行政管理机关以及镇（乡）人民政府作出的处理意见或者不再受理决定而提起的行政诉讼人民法院是否受理的批复》的内容“信访工作机构是各级人民政府或政府工作部门授权负责信访工作的专门机构，其依据《信访条例》作出的登记、受理、交办、转送、承办、协调处理、监督检查、指导信访事项等行为，对信访人不具有强制力，对信访人的实体权利义务不产生实质影响。信访人对信访工作机构依据《信访条例》处理信访事项的行为或者不履行《信访条例》规定的职责不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”被申请人作出的涉案《处理意见书》，对申请人不具有强制力，对其的实体权利义务不产生实质影响，依法不属于行政复议的受案范围。

三、对被申请人作出的涉案《处理意见书》，申请人已向广州市增城区信访局申请复查。信访制度是与行政复议和行政诉讼制度相互独立、相互分离的权利救济制度。所谓“信访”，根据《信访工作条例》第十七条第一款的规定，是指公民、法人或者其他组织可以采用信息网络、书信、电话、传真、走访等形式，向各级机关、单位反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，有关机关、单位应当依规依法处理。《信访工作条例》第三十一条第一款、第四款规定：“（一）应当通过审判机关诉讼程序或者复议程序、检察机关刑事立案程序或者法律监督程序、公安机关法律程序处理的，涉法涉诉信访事项未依法终结的，按照法律法规规定的程序处理。（四）可以通过行政复议、行政裁决、行政确认、行政许可、行政处罚等行政程序解决的，导入相应程序处理。”因此，对于能够通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的事项，信访途径是排斥的；基于同样理由，对于信访工作机构处理信访事项的行为、不履行《信访工作条例》规定的职责的行为，或者行政机关依据《信访工作条例》作出的处理意见、复查意见、复核意见和不再受理决定，行政复议和诉讼途径亦是排斥的。对申请人对信访处理意见不服的情况，在《信访工作条例》第三十五条中已经赋予了相应的救济途径。申请人实际上已在2024年3月6日向广州市增城区信访局申请复查，此时，不应在另行提起行政复议。

四、被申请人处理意见程序合法，依法履职，并及时告知申请人整改情况，不存在包庇纵容开发商的情况。《信访工作条例》第三十四条规定：“对本条例第三十一条第六项规定的信访事项应当自受理之日起60日内办结；情况复杂的，经本机关、单位负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过30日，并告知信访人延期理由。”申请人于2024年1月10日在广州市信访局网站投诉，被申请人接件后立即组织相关部门进行调处。对申请人反映的某业某方天地样板房违规改建阳台的事项，被申请人发放责令改正通知书，至2024年1月17日现场核查已整改完毕，不存在不作为现象的问题。2024年2月7日向申请人作出书面答复并邮寄送达，告知相关整改情况。2024年3月12日，综合执法办执法人员前往某业某方天地现场核查，未发现阳台违规改建为样板房的违建行为。

综上所述，被申请人作出的涉案《处理意见书》，程序合法并告知申请人。申请人对处理意见已经申请复查，依法不属于行政复议的受案范围，恳请贵单位依法驳回申请人的复议申请。

本府查明：

2024年1月10日，申请人在网上发起信访投诉，反映广州某盛房地产发展有限公司（以下简称“某盛公司”）开发建设的某业某翠庭项目（推广名为:某业某方天地），开发商存在虚假宣传及不正当竞争、宣传房屋升值或投资回报、违规提供“首付分期”、合同公示不规范、违法改建、涉嫌逃避资金监管等情况。主要诉求:希望相关部门调查处理。具体投诉内容：申请人认购的房屋为*栋1***号房，在认购房屋的过程中发现开发商存在以下问题：一、开发商涉嫌虚假宣传及不正当竞争，在宣传中心的宣传广告中出现多处违规行为，引诱欺骗消费者。1.开发商宣传学校，暗示学区房。2.开发商以“金蛋”形式进行抽奖式的有奖销售，违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定。3.开发商对在建、规划中的交通、医疗、商业进行虚假宣传。4.开发商对曾获荣誉奖项作出虚假或引人误解的商业宣传。5.开发商过分鼓吹国家政策利好，引诱消费者购房。二、开发商对升值或投资回报作出承诺。三、开发商违规提供“首付分期”。四、开发商合同公示不规范。五、开发商违反规划，擅自违法改建，并对房屋户型进行虚假宣传。六、开发商存在逃避资金监管的可能，并未将本人支付的价款转入监管账户。七、楼盘的备案名与推广名称不一致，涉嫌虚假宣传。综上所述，现恳请政府相关部门介入处理，对上述违法违规行为严查严办，维护健康有序的房地产市场环境。上述信访件转由被申请人、广州市增城区住房和城乡建设局、增城区信访局、广州市增城区市场监督管理局承办。

2024年1月17日，被申请人前往某业某方天地项目进行检查，发现涉案样板房将阳台改建为房间的违规行为已整改完毕。

2024年1月19日，被申请人作出〔2024〕石受字11号《受理告知书》，对申请人反映的某业某方天地开发商违法改建问题的信访事项予以受理。申请人于2024年1月22日签收该告知书。

2024年2月7日，被申请人作出涉案《处理意见书》，告知申请人：经调查，目前某业某方天地对外展示的样板房共4个户型（77 平方米户型、87平方米户型、94平方米户型、105平方米户型），确实存在将部分样板房在阳台加装玻璃形成房间的违规情况。2023年9月起，被申请人相关执法部门逐步开展某业某方天地违规改建样板房的整治工作。2023年9月12日，被申请人相关执法部门对某业某方天地相关工作人员发放《责令改正通知书》，并责令其立行整改。2024年1月17日，被申请人执法人员再次到现场核查，上述4个样板房将阳台改建为房间的违规行为已全部整改完毕。同日，被申请人将涉案《处理意见书》向申请人进行邮寄，申请人于2024年2月17日签收。

申请人因不服被申请人作出的涉案《处理意见书》，向本府申请行政复议。

另查明，被申请人经查发现某盛公司存在封闭阳台及违规改造的行为，于2023年9月12日向该公司发出穗增石责改字〔2023〕0106173号《责令改正通知书》，要求该公司于2023年9月13日前改正违法行为。

以上事实有《责令改正通知书》《广州市信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》《关于董某良反映事项的处理意见书》及现场检查照片等证据予以证实。

本府认为：

《广州市违法建设查处条例》第四条第一、二款规定：“市城市管理综合执法机关负责组织实施本条例，市、区、县级市城市管理综合执法机关按照职责分工查处违法建设。城市管理综合执法机关和镇人民政府分别负责查处街道、镇辖区范围内违反乡村建设规划管理的违法建设。”《广州市人民政府关于镇街综合行政执法的公告》（穗府〔2021〕9号）明确:一、《广州市调整由镇街实施的综合行政执法职权事项目录》（行政处罚权事项）详见本公告附件；二、上述行政处罚权调整由镇街实施后，与之相关的行政检查权、行政强制措施权由镇街一并实施；三、各镇街自2021年9月15日起实行综合行政执法。该公告附件《广州市调整由镇街实施的综合行政执法职权事项目录》（行政处罚权事项）的第434项明确，对未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行政处罚，调整由各镇街实施（南沙区除外）。本案中，涉案违规改建行为发生在增城区石滩镇，根据上述规定，被申请人作为镇一级人民政府，对本辖区内的违法建设具有查处的职权，对申请人反映的某盛公司涉嫌存在违规改建的问题具有处理的职责。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条第一款规定：“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”本案中，被申请人在收到有关某盛公司涉嫌存在封闭阳台、违规改造行为的线索后到现场实地调查，发现某盛公司存在违反上述规定的行为后向某盛公司发出《责令改正通知书》，后经核查，发现某盛公司已整改完毕，已无再实施行政处罚的必要。被申请人对申请人的信访事项及时予以受理，并在法定期限内作出处理意见，告知申请人上述调查处理结果，并无不妥。

综上所述，被申请人作出的涉案《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，应依法予以维持。申请人请求撤销被申请人作出的涉案《处理意见书》并责令被申请人重新作出处理的理据不足，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，决定如下：维持被申请人广州市增城区石滩镇人民政府作出的〔2024〕石处字33号《关于董某良反映事项的处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年五月十一日