广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕185号

申请人：董某良。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

委托代理人：潘结英，广东兆广律师事务所律师。

委托代理人：林燮莹，广东兆广律师事务所实习律师。

申请人董某良不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

撤销被申请人针对申请人举报广州某盛房地产发展有限公司违规改建问题作出的处理，并责令被申请人重新作出处理决定。

申请人称：

一、被申请人对申请人投诉信访并未落实到位，没有作出实质性的处理，敷衍了事，处理结果难以令人信服。被申请人的处理意见书完全未对申请人反映的问题作出任何实质性处理和回应，未对开发商违规改建的问题进行彻查，实在是过于敷衍了事，具体如下：

1.被申请人第一点答复称现场公示齐全，试问，被申请人是否已经到现场核实调查?若是公示齐全，大可将其到现场核实调查后的证据作为证据附件加以说明，若是仅仅只是以没有问题便一笔带过，如何让申请人信服?

2.被申请人针对申请人反映的“首付分期”问题，回应称“我局工作人员抽调合同协议进行检查，负责人表示考虑到购房者资金问题，双方协议约定首付款分三期支付，支付完首付款后再进行网签、按揭办理。未发现楼盘存在违规销售行为”,这里的抽调是否有落实呢?开发商的首付分期行为是针对申请人的个例行为，亦或是针对大部分购房者，开发商均是以首付分期的方式诱导购房者购房?若是采用开发商的一面之词来搪塞申请人，不免让申请人怀疑被申请人故意包庇开发企业，与开发企业沆瀣一气!

3.关于虚假宣传问题，根据住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房[2016]223号)一、二条，要求各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，其中包括：(一)发布虚假房源信息和广告，(九)其他不正当经营行为。建议您依法向房地产主管部门反映。被申请人作为房产开发企业的监管部门，其对房地产开发企业涉及虚假房源信息和广告也应履行其监管职责。然而被申请人推诿责任，未结合市监部门的相关调查数据加以佐证事实，仅仅是用这一句来敷衍了事，此举分明是不作为，假作为!开发商面对巨大的获利空间以及低违法成本，在市场经济中肆意妄为，监管部门在收到反映投诉后消极对待，避重就轻，未对开发商进行彻查作出行政处罚，这样会加剧房地产市场出现此类违规行为的滋生。解决群众合理合法的利益诉求，是政府部门义不容辞的重大责任。源头化解矛盾，是做好解决群众工作的治本之策，要及时发现苗头性、倾向性问题。作为人民的公仆，被申请人此举让群众如何信服!

二、被申请人未履行法定职责，甚至涉嫌包庇开发商。

申请人认为，不管是从文字上述表述和已经提交证据中，申请人已经将投诉内容表述清楚完整，相反，被申请人认为开发商并不存在任何问题，存在虚作为、不作为的表现。

被申请人作为房地产开发企业的监督管理部门，发现开发商的违规行为，应该履行法定职责，责令其整改和依法处罚，不包庇不纵容，维护良好的市场秩序，维护消费者的合法权益，并不是简单地敷衍申请人。相反，被申请人欠缺考虑合法性、真实性，从未认真面对、敷衍了事，没有考虑开发商违规行为破坏市场秩序、对法律漠视的重要性，忽略该违规行为已经影响广大购房者的购房权益，并过度放纵开发商违规改建、触及法律底线，涉嫌渎职、包庇。

综上所述，对于申请人通过信访投诉反映开发商违规改建、“偷面积”等问题，被申请人没有做到合法行政、合理行政、有法必依、执法必严所作答复存在包庇开发商继续违法违规的嫌疑，因此特向贵局申请复查，恳请贵局严查严办，撤销被申请人作出的2024年2月26号作出的〔2024〕增住建处告字172号的答复，并责令被申请人重新对广州某盛房地产发展有限公司违规改建等违反法律法规的行为进行实质调查处理，并出具书面答复意见。

为此，结合上述事实以及《广州市房屋交易监督管理办法》《中华人民共和国行政复议法》等相关法律法规，特提起行政复议，请求依法撤销被申请人作出的《处理意见书》,并责令被申请人重新作出立案的处理决定，维护申请人切身利益。

被申请人答复称：

一、涉案〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》的内容未对申请人的权利义务产生影响，不属于行政复议的受案范围，申请人如对处理意见不服应通过申请复查和复核等专门程序救济。

申请人于2024年1月10日通过网上信访渠道向答复人提交信访诉求（信访件编号：WT440000202401104****），反映广州某盛房地产发展有限公司（以下称某盛公司）开发建设的某业柏某庭项目在销售过程中涉嫌虚假宣传、不正当竞争、开发商对升值或投资回报作出承诺、违规提供首付分期、合同公示不规范、宣传推广名称与备案名称不一致、违法改建、逃避资金监管行为，请求对某盛公司的违法行为进行查处。答复人收到申请人反映的事项后，已履行了调查处理并将处理结果对申请人进行告知等职责，依法保障了申请人的权利。

申请人向答复人提出对某盛公司涉嫌违法行为的事项，系向行政机关提供违法线索，属于举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，因此，答复人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。

同时，根据《信访工作条例》第三十五条、第三十六条第一款规定，信访人对信访事项处理意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内请求原办理机关、单位的上一级机关、单位复查；信访人对复查意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内向复查机关、单位的上一级机关、单位请求复核。根据《信访工作条例》的规定，申请人如对信访事项处理行为不服，可以通过申请复查和复核等专门程序救济。

综上，申请人对答复人作出的〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》不服，不属于行政复议的受案范围，申请人应通过提出信访复查申请的方式救济其权利，申请人的行政复议请求事项不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项规定的受理条件，按《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

二、答复人作出的〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》，事实清楚，理据充分。

（一）申请人反映的宣传推广名称与备案名称不一致、开发商对升值或投资回报作出承诺、虚假宣传及不正当竞争问题，不属于答复人的监管范围，申请人要求答复人对行为作出查处缺乏事实和法律依据。

第一，关于宣传推广名称与备案名称不一致以及虚假宣传的问题。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第一款第（三）项、第（四）项以及《房地产广告发布规定》第三条的规定，商品房销售广告、宣传资料中的项目名称与商品房预售许可证记载内容不一致以及商品房销售广告、宣传资料的内容违反规定的，由市场监督管理部门依照《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等予以处罚。故涉及宣传推广名称与备案名称不一致以及虚假宣传问题应由市场监督管理部门进行查处。

第二，关于开发商对升值或投资回报作出承诺的问题。申请人依据开发商的房屋价格和成交数量的广告宣传，认为开发商对升值或投资回报作出承诺，开发商的宣传行为违反《中华人民共和国广告法》的相关规定。根据《中华人民共和国广告法》第六条第二款的规定，市场监督管理部门主管广告监督管理工作。如前所述，商品房销售广告和宣传资料的内容违反规定的，由市场监督管理部门予以处罚，故申请人反映开发商对升值或投资回报作出承诺的问题应由市场监督管理部门进行处理。

第三，关于不正当竞争的问题。《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条规定，县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门对不正当竞争行为进行查处。故对于涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的不正当竞争行为，应由县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门进行查处。

第四，涉案信访事项同时也转送给广州市增城区市场监督管理局办理，故宣传推广名称与备案名称不一致、开发商对升值或投资回报作出承诺、虚假宣传及不正当竞争问题应由市场监督管理部门进行处理和答复。且广州市增城区市场监督管理局在受理后，于2024年3月15日向申请人作出〔2024〕穗增市监处字126号《处理意见书》。

综上，对于申请人反映的上述问题，依法不属于答复人的监管职权，申请人要求答复人对上述内容予以受理和处理缺乏法律依据，答复人的处理意见并无不妥。

（一）申请人反映的违法改造样板房问题，不属于答复人的监管范围，申请人要求答复人对行为作出查处缺乏事实和法律依据。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条规定，对于商品房装饰装修活动中未经批准搭建建筑物、构筑物的，由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定处罚。根据《广州市违法建设查处条例》第四条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条第一款以及《广州市城乡规划程序规定》第五十五条的规定，城市管理综合执法机关对违反城乡规划的违法建设行为进行处理。答复人认为，涉及违法改建的问题不属于答复人的监管范围，依法应由规划行政主管部门和城市综合执法机关进行监管和查处。同时，涉案信访事项也转送给广州市增城区石滩镇人民政府办理，且广州市增城区石滩镇人民政府在受理后，其执法部门对该信访事项进行核查并要求某盛公司进行整改，并于2024年2月7日向申请人作出〔2024〕石处字33号《关于董某良反映事项的处理意见书》。

（三）合同范本未填写企业和销售人员信息，不属于公示不规范行为，申请人要求答复人对该行为进行查处缺乏依据。

答复人工作人员于2024年2月19日前往柏某庭项目销售现场进行检查，检查发现现场公示有项目置业顾问信息、广州某盛房地产发展有限公司营业执照、《广州市商品房买卖合同（预售）示范文本》《广东省广州市商品房预售许可证》《商品房预（销）售方案》等信息。涉案商品房项目销售现场已公示相关事项。

根据《商品房销售管理办法》第二十三条规定，房地产开发企业需要在销售现场公示商品房买卖合同示范文本。商品房买卖合同示范文本公示的目的在于保障交易当事人合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序。合同示范文本的公示并不要求填写房地产开发企业信息和项目销售人员信息，合同范本未填写前述信息不属于公示不规范行为。况且，该项目销售现场公示有房地产开发企业营业执照、商品房预售许可证以及销售人员信息，商品房买卖合同示范文本未注明房地产开发企业信息和销售人员信息也不会让购房者产生错误认识。故不应支持申请人要求答复人对某盛公司商品房买卖合同示范文本未注明房地产开发企业信息和销售人员信息的行为进行查处的主张。

（四）申请人反映的开发商违规提供首付分期问题，依法应由金融管理部门予以监管。

申请人与某盛公司签订的《某业柏某庭认购书》约定，申请人认购广州市增城区石滩镇某滩大道南*号自编*栋1***号房，认购总价为1042600元，首付分三期支付，于2024年1月19日前付清。

第一，《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第（一）条规范的是房地产开发企业为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式的变相垫付首付款的融资行为。申请人与某盛公司关于首付分期支付的约定属于申请人与某盛公司对付款时间的约定，申请人未提供证据证明某盛公司具有向其提供首付融资的行为。虽然《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第（七）条的规定，房地产管理部门对提供违规融资的房地产开发企业，要将其列入严重违法失信企业名单并共享给银行业协会和银行业金融机构；对上述房地产开发企业，要在开发资质审查中进行重点审核，并依法依规严肃处罚。但答复人的职责是在市民反映的违法行为存在的基础上对违法行为进行查处，市民应对自身提出的违法行为存在的主张提供初步证据证明，申请人没有提供任何证据证明某盛公司存在违规提供首付分期融资的情形，因此对其提出的主张，答复人不存在查处的事实基础。

第二，《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》及《广州市房屋交易监督管理办法》等涉及商品房预售管理的相关规定中，均无针对规范购房贷款办理行为的相关规定，答复人缺乏相关职权依据对房地产开发企业促成购房者违规办理购房贷款的行为进行处理。根据《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）第三条第（三）项的要求：“金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题”，市民反映的涉嫌“开发商违规提供首付贷或首付分期”的问题应由金融监管部门处理。

第三，答复人工作人员于2024年2月19日前往柏某庭项目销售现场进行检查时，就申请人反映的违规提供首付分期问题向柏某庭项目销售负责人了解相关情况。负责人表示，因考虑申请人的资金问题，故在《某业柏某庭认购书》中约定首付分期支付，待支付完首付款后再进行网签。

综上，申请人反映的关于开发商向其提供首付分期问题，根据现有情况只涉及购房人首付款付款时间的宽松问题，因并未发现有证据证明开发商存在向申请人垫付或变相垫付首付款等违规融资情形，故不应认定为违规行为，申请人根据现阶段了解的事实情况向申请人作出处理意见并无不妥。

（五）申请人反映的逃避资金监管的问题，依法不构成违法行为，申请人要求答复人对该行为作出查处缺乏事实和法律依据。

申请人认为某盛公司未让其认购涉案商品房的20000元款项转入涉案项目预售资金监管账户的行为，违反关于商品房预售款收存的相关规定，构成违法行为。根据申请人与某盛公司签订的《某业柏某庭认购书》以及某盛公司向申请人出具的《收款收据》内容，申请人支付的20000元款项的性质为购房定金。

申请人认为某盛公司未让其将涉案购房定金转入涉案项目预售资金监管账户的行为违法的观点属于法律理解错误。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，在预售人与预购人签订书面的商品房预售合同前，基于保障商品房预售合同顺利签订而收取的定金属担保性质款项，不属于预售款。《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房市场经营行为的通知》第三条规定，房地产开发企业与预购人签订书面的商品房预购合同后，房地产开发企业向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款；预售商品房项目不得使用一般账户收存商品房预售款，必须直接存入监管账户。即申请人认购广州市增城区石滩镇某滩大道南*号自编*栋1***号房时支付的2万元定金只有在申请人与某盛公司签订商品房预售合同后才必须转入涉案项目预售资金监管账户。同时，《广东省商品房预售管理条例》也未有对预购定金必须直接存入商品房预售款专用账户的强制性规定。因此，申请人认为在签订正式购房合同前开发商未将认购房屋定金存入预售款监控账户构成违法行为并要求答复人进行查处，于法无据，答复人向申请人作出的处理意见事实清楚，答复恰当。

三、答复人依法受理申请人的信访申请并作出〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》，符合法定程序。

申请人于2024年1月10日通过网上信访渠道向答复人提交信访申请（信访件编号：WT440000202401104****），答复人于2024年1月19日受理了申请人的信访申请，经过调查和处理，答复人于2024年2月26日作出〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》，并于2024年2月26日通过邮寄方式将该《处理意见书》送达给申请人。据此，答复人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，答复人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，处理程序、结果恰当，并且涉案《处理意见书》的内容未增设或减损申请人的权利义务，不属于行政复议受案范围，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2023年10月15日，广州某盛房地产有发展限公司（以下简称某盛公司，甲方）与申请人、白某（乙方）签订《【某业柏某庭】认购书》，约定：乙方认购甲方开发建设的广州市增城区石滩镇某滩大道南*号自编*栋1***号房……定金20000……认购方须于2023年10月21日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时请携带以下资料：……选择按揭付款的客户须在与出售方签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需资料及缴付相关费用，若认购方在本认购书约定的签约日期前未按上述要求提交资料，按本认购书第二条第7款处理……7.如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除：认购方所交纳定金不予退还，出售方另行出售该物业时无须通知认购方……。签订认购书当日，申请人向某盛公司支付定金20000元。

2024年1月10日，申请人以网上投诉的形式向广州市信访局信访，反映：某盛公司开发建设的某业柏某庭项目(推广名为：某业某方天地),开发商存在虚假宣传及不正当竞争、宣传房屋升值或投资回报、违规提供“首付分期”、合同公示不规范、违法改建、涉嫌逃避资金监管等情况。主要诉求：希望相关部门调查处理。信访部门将上述投诉事项分别转给广州市增城区市场监督管理局、广州市增城区石滩镇人民政府及被申请人处理，被申请人于2024年1月19日受理有关投诉事项。

被申请人收到转办事项后，于2024年2月19日到某业某方天地项目进行现场检查，制作《现场检查记录》，对现场公示的文件进行拍摄取证，调取了《【某业柏某庭】认购书》等材料。

2024年2月26日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》，告知申请人：你于2024年01月10日(信访总编号：WT440000202401104****)反映柏某庭违规销售的事项。

我局于2024年2月19日前往柏某庭销售中心进行检查，经查，现场公示有《商品房买卖合同模板》《营业执照》《销售人员信息》等资料，公示齐全，所有房源均对外销售。随后，我局工作人员抽调合同协议进行检查，负责人表示考虑到购房者资金问题，双方协议约定首付款分三期支付，支付完首付款后再进行网签、按揭办理。未发现楼盘存在违规销售行为。如你对此仍存在异议，建议循司法途径寻求解决，切实保障自身合法权益。关于你反映相关款项未进监控账户的情况，依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条第三款：“预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款”;以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条第一款规定：“房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户”,房地产开发企业应与业主签订书面商品房预售合同后，将认购款项转作商品房预售款，并按商品房预售合同约定将购房款转入商品房预售款监管账户。因你的相关款项于签订商品房预售合同前所支付，未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件。对于虚假广告问题及不正当竞争问题，依据《中华人民共和国广告法》第六条第二款及《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，市场监督管理部门对违反广告监督管理及不正当竞争行为进行监督和查处，已转派至区市场监督管理局进行处理。对于违规改建行为，已转派至广州市增城区石滩镇人民政府处理。该《处理意见书》于2024年2月27日邮寄送达给申请人。

2024年3月20日，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》不服，向本府申请行政复议，本府于2024年3月25日受理。

另查明，2024年2月7日，广州市增城区石滩镇人民政府向申请人作出〔2024〕石处字33号《关于董某良反映事项的处理意见》，对申请人反映的某盛公司违规改建等问题进行答复。2024年3月15日，广州市增城区市场监督管理局向申请人作出〔2024〕穗增市监处字126号《处理意见书》，对申请人反映的某盛公司涉嫌虚假宣传及不正当竞争等问题进行答复。

以上事实有《【某业柏某庭】认购书》《收据》《广州市信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》《现场检查记录》、照片、《关于董某良反映事项的处理意见》《处理意见书》等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的合同公示不规范、逃避资金监管等事项进行调查处理的职权。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼盘某业某方天地进行现场检查，经检查发现现场公示栏有某盛公司营业执照、《广州市商品房买卖合同（预售）示范文本》《广东省广州市商品房预售许可证》《商品房预（销）售方案》等资料，公示齐全符合相关要求，经了解发现双方仅签订了认购书而未签订《商品房买卖合同》、仅支付了2万元定金并未支付房款。被申请人认为申请人所支付的款项属于基于保障商品房买卖合同顺利签订而收取的定金，尚不属于预售款，尚不需存入预售监管账户，据此认定某盛公司的行为不属于逃避资金监管，并作出《处理意见书》将相关核查情况向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。对于申请人反映的某盛公司涉嫌存在虚假宣传、不正当竞争、违规改建等问题不属于被申请人职权的范围，被申请人告知申请人已转至相关职能部门处理，亦无不当，且相关职能部门对上述问题亦已进行调查并作出处理，申请人申请行政复议的主张理据不足，本府不予支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销并责令被申请人重新处理的理由缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，决定如下：维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字172号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年五月十五日