广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2024〕116号

申请人：宋某男。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

申请人宋某男不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

一、依法撤销被申请人作出的〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》，并责令被申请人重新作出处理决定。

二、责令被申请人依法认定广州市某房地产开发有限公司存在逃避资金监管、公示不规范、有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作等违规问题，并责令开发商整改及处罚。

申请人称：

一、被申请人对申请人投诉信访并未落实到位，没有作出实质性的处理，敷衍了事，处理结果难以令人信服。

被申请人的答复意见整体的意思就是开发商均未存在申请人反映的违法违规问题，开发商不用承担任何责任，完全未对申请人反映的问题作出任何实质性处理和回应，未对开发商存在的逃避资金监管、公示不规范、有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作的问题进行实质调查，整个答复意见完全没有解决任何问题，实在是过于敷衍了事，具体如下：

(一)针对被申请人答复的“我局立即前往销售中心开展检查，经查，项目所有房源均对外销售，现场公示栏有《城市商品房预售管理办法》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《项目风险提示》《商品房(预)销售房屋价格表》《商品房销控表》等资料公示齐全。”

申请人认为：根据申请人提供的书面材料以及证据附件中，均可表明开发商的现场公示情况。开发商并未在销售现场公示《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等相关需公示的证件，同时没有公示该楼盘的不利因素告知书、楼盘价格表、楼盘销控表、绿化比例、公示项目规划图纸、小区车位比例、销售人员信息、拒绝公积金贷款承诺书和监督电话。关于以上情况，申请人提供的材料足以佐证，同时写明其行为所违反的相关法律规定。开发商未按照要求在楼盘现场公示相应内容，导致申请人在认购过程中存在大量信息误差，对该物业信息不清楚的情况下进行认购，开发公司严重违反了公示规范。开发公司现场公示的资料并不齐全，然而被申请人仅仅只是回复一句“公示资料齐全”便草草一笔带过开发商现场公示不规范的问题，因此申请人合理怀疑被申请人并未到现场调查核实，仅仅是为了结案而走程序做出答复，或许只是以开发商一方提供的答复以及提供的资料加以确认并回复。

(二)针对被申请人答复的“至于未进监控账户的情况……因你的相关款项于签订商品房预售合同前所支付，未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件。”

申请人认为：申请人反映开发商存在逃避资金监管的问题，实则是考虑到申请人在向开发商支付定金时其并未告知申请人该资金存入何处，并未尽到任何提醒说明义务，对申请人等购房者支付的购房款是否安全存疑，同时对开发商收取申请人等购房者的购房款的方式是否正当存疑。被申请人在收到申请人反映的情况后应当依法对开发商展开调查，甚至应当现场调查，核实开发商在收取购房款时是否正当合法，起码核实目前申请人所支付的购房款是否处于安全有保障的状态。从被申请人处理意见中可见，被申请人在收到申请人反映的情况后并没有对开发商逃避资金监管方面的问题展开调查，处理意见中并未解决任何问题，使得申请人对于自身所支付的预售款目前是否安全无从得知，被申请人只是简单的对法律规定进行罗列试图敷衍申请人。然而，法律规定中的“商品房预购销合同”显然是指申请人与开发商签订的《某认购书》,按照法律规定及被申请人的处理意见可见，预购人支付的定金应当转作为商品房预售款，应当转入预售资金监管账户。与此同时，被申请人对于法律中“商品房预购销合同”的定义并未展开说明，严重怀疑其欲通过罗列法律条文不对开发商展开调查以敷衍申请人。

二、被申请人存在不作为的情况。

针对申请人反映的有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作等情况，被申请人没有给出答复。

申请人认为：根据申请人在广州市增城区人民政府的官网上查询到，广州市增城区住房和城乡建设局主要职责包括但不限于“负责房地产开发行业的行政管理工作；负责房地产市场监测；负责实施全区房地产市场调控、监管政策；负责商品房预售后续监督管理；负责房屋交易、租赁、评估、中介市场的监督管理；负责房地产评估、中介行业的监督管理”,同时根据住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房[2016]223号)一、二条，要求各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，其中包括：(一)发布虚假房源信息和广告，(九)其他不正当经营行为。申请人在反映书中明确反映了开发商存在逃避资金监管、公示不规范、有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作等违规等违规问题。但在被申请人的答复意见中，并没有对有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作等违规问题进行实质性答复，只是在《处理意见书》中回复到“对于违规改建问题，建议你收集相关证据提交至规自部门进一步处理”,显然是对于本属于自身职责范围内的问题视而不见；同时回复到“对于虚假广告及不正当竞争行为的问题，依据《中华人民共和国广告法》第六条第二款以及《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，市场监督管理部门对广告监督管理和不正当竞争行为进行监督和查处，已转派至区市场监督管理局处理”,显然是对于本属于自身职责范围内的问题存在“踢皮球”的情况。

三、被申请人的答复意见中并未明确告知申请人请求复议机关、单位，侵犯申请人的救济权。

被申请人的答复中并未告知申请人任何有关提出复议申请的相关渠道，根据申请人查询，申请人可以向被申请人的上级机关申请复议。被申请人此行为已经违反相关规定以及行政法规定的程序正当原则，不当地限制了申请人的救济权，对申请人的救济造成了一定的困难。

为此，结合上述事实以及《中华人民共和国行政复议法实施条例》,特向广州市增城区人民政府提起行政复议，请求依法撤销被申请人作出的《处理意见书》,依法认定广州市某房地产开发有限公司存在逃避资金监管、公示不规范、有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作情况并责令被申请人重新作出处理决定。

被申请人答复称：

一、涉案〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》的内容未对申请人的权利义务产生影响，不属于行政复议的受案范围。

申请人于2023年11月22日通过网上信访渠道向答复人提交信访诉求，反映广州市某房地产开发有限公司涉嫌存在逃避资金监管、公示不规范、有奖销售、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作等行为，答复人收到申请人反映的事项后，已履行了调查处理并将处理结果对申请人进行告知等职责，依法保障了申请人的举报权。申请人向答复人提出的上述事项，系向行政机关提供违法线索，属于举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，因此，答复人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。综上，申请人的行政复议请求事项不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第(二)项规定的受理条件，按《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

二、答复人作出的〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》,事实清楚，理据充分。

(一)申请人反映的“开发商存在逃避资金监管的嫌疑，并未将支付的款项转入监管账户”问题，依法不构成违法行为，申请人要求答复人对该行为作出查处缺乏事实和法律依据

从广州市某房地产开发有限公司向申请人出具的《收款收据》以及双方签订的《某认购书》可知，20000元款项的性质属于申请人向广州市某房地产开发有限公司支付的广州市增城区永宁街某街某号某房的定金。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，在预售人与预购人签订书面的商品房预售合同前，基于保障商品房预售合同顺利签订而收取的定金属担保性质款项，不属于预售款，并且《广东省商品房预售管理条例》也未有对预购定金必须直接存入商品房预售款专用账户的强制性规定。因此，申请人认为在签订正式购房合同前开发商未将认购房屋定金存入预售款监控账户构成违法行为并要求答复人进行查处，于法无据。

(二)申请人反映的“商品房销售现场公示不规范”“隐瞒不利因素”问题，情况不属实，依法不应予以采信。

第一，关于申请人反映涉案商品房项目销售现场公示不规范问题。在收到申请人反映的商品房销售现场公示不规范问题后，答复人工作人员于2023年12月15日前往某项目销售现场进行检查，检查发现销售现场公示有《洋房合同模板》《别墅合同模板》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》《国有土地证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《某项目风险提示》《教育设施不确定信息告知书》《商品房预(销)售房屋价格表》《销控表》《项目规划图纸》《车位信息公示》《不拒绝购房人使用公积金贷款承诺书》《建设用地规划许可证》《广东省广州市商品房预售许可证》等信息，销售风采展示栏公示有销售人员信息，“签约流程一览表”公示有服务监督电话。涉案商品房项目销售现场已公示相关事项，因此，申请人反映的上述问题并不属实，故不应采信申请人的主张。

第二，申请人向答复人投诉反映开发商存在销售现场公示不规范的违法行为并以此要求答复人对相关违法行为进行查处，申请人应对自身提出的上述违法行为存在的主张提供初步证据证明，答复人的职责是在申请人反映的违法行为存在的基础上对违法行为进行查处，而并非核实或证实申请人的猜想，本案中申请人没有提供任何证据证明销售现场存在未公示其所反映的上述资料的情形，因此针对申请人凭空提出的个人主张或猜想，答复人本就不存在查处的事实基础。

第三，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条第二款、《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定，对于销售现场公示不规范行为的行政处罚，需在预购人提出明示的请求后预售人仍不明示的情况，才需要给予行政处罚。因此，在申请人未向开发商提出明示请求前，也并不符合《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定的处罚条件，故不应支持申请人在未向广州市某房地产开发有限公司提出明示诉求前直接要求答复人对广州市某房地产开发有限公司销售现场公示不规范行为进行查处的主张。

(三)申请人反映的有奖销售、虚假宣传、利用学区房炒作、不正当竞争的问题，依法不属于答复人的监管职权范围。

第一，有奖销售属于市场竞争行为，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条以及第二十二条的规定，针对申请人反映的有奖销售及不正当竞争行为，依法由市场监督管理部门进行监督和查处。

第二，申请人反映的利用学区房炒作的行为并提交的相应宣传材料，认为宣传的教育资源信息不真实、准确，申请人所反映问题为虚假宣传问题。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十八条第一款以及《房地产广告发布规定》第三条规定，针对涉嫌发布房地产虚假广告的宣传行为，依法应由市场监督管理部门查处，答复人并无针对发布房地产虚假广告的行为给予行政处罚的相关查处职权。第三，涉案信访事项同时也转送给了广州市增城区市场监督管理局办理，故针对该信访事项中反映的虚假宣传、不正当竞争相关内容应由市场监督管理部门进行处理和回复。且广州市增城区市场监督管理局受理申请人反映的广州市某房地产开发有限公司开发建设的某住宅项目涉嫌虚假宣传与不正当竞争问题后，于2024年1月26日向申请人作出〔2024〕穗增市监处字47号《处理意见书》。因此，申请人要求答复人对上述内容予以受理和处理缺乏法律依据。

(四)申请人反映的违规改建问题，依法不属于答复人的监管职权范围。

申请人反映开发商在未向相关行政主管部门进行报批的情况下，擅自更改规划设计，在通过规划验收后对房屋进行违规改建。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条的规定，住宅室内装修活动中擅自搭建建筑物、构筑物的行为，依法应由城市规划行政主管部门监管和查处。答复人认为，涉及违规改建的问题属于规划行政主管部门的职权，依法由规划行政主管部门监管和查处。故答复人在涉案处理意见中依法告知申请人，建议其收集相关证据提交至规划部门进一步处理。

三、答复人依法受理申请人的信访申请并作出〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》,符合法定程序。

申请人于2023年11月22日通过网上信访渠道向答复人提交信访申请(信访总编号：WT4400****2676),答复人于2023年11月24日受理了申请人的信访申请，经过调查和处理，答复人于2024年1月4日作出〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》,并于2024年1月10日通过邮寄方式将该《处理意见书》送达给申请人。据此，答复人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，答复人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，处理程序、结果恰当，并且涉案《处理意见书》的内容未增设或减损申请人的权利义务，不属于行政复议受案范围，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2023年10月6日，广州市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与申请人签订《某认购书》，约定申请人认购某公司开发建设的广州市增城区永宁街某村·某府某栋某房，申请人在签订该《认购书》的同时需向某公司支付定金2万元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。申请人在《认购书》中手写“宋某男承诺于2023年10月15日前办理签约手续，逾期按挞定处理。”同日，申请人向某公司支付定金2万元，某公司向申请人出具《收款收据》。

2023年11月22日，申请人以网上投诉的形式向广州市信访局信访，反映：某公司涉嫌存在逃避资金监管、公示不规范、有奖销售不正当竞争、隐瞒不利因素、虚假宣传、违规改建、利用学区房炒作等相关事项。(省预)主要诉求：希望相关部门处理并解决。

2023年11月24日，被申请人作出《受理告知书》，告知申请人其于2023年11月22日反映某涉嫌逃避资金监管等问题的事项，被申请人决定予以受理。上述告知书于2023年12月4日邮寄给申请人。

被申请人收到申请人的信访材料后，对其反映的问题进行调查，于2023年12月15日到某进行现场检查，制作《现场检查记录》，对现场公示的文件进行拍摄取证，向某公司调取了《认购书》《收款收据》等材料。

2024年1月2日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》，告知申请人：经查，项目所有房源均对外销售，现场公示栏有《城市商品房预售管理办法》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《项目风险提示》《商品房(预)销售房屋价格表》《商品房销控表》等资料公示齐全。随后我局约谈项目负责人，企业表示你于2023年10月6日认购某栋某单位，缴纳2万元定金并签署认购书，合同约定于10月15日前办理签约手续，逾期挞定。你因个人原因并未如期办理，企业于10月23日已寄出挞定律师函。至于未进监控账户的情况，依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条第三款：“预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款”;以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条第一款规定：“房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户”,房地产开发企业应与业主签订书面商品房预售合同后，将认购款项转作商品房预售款，并按商品房预售合同约定将购房款转入商品房预售款监管账户。因你的相关款项于签订商品房预售合同前所支付，未签订商品房预售合同，因此不具备将相关款项转入预售款监控账户的必要条件。对于虚假广告及不正当竞争行为的问题，依据《中华人民共和国广告法》第六条第二款以及《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，市场监督管理部门对广告监督管理和不正当竞争行为进行监督和查处，已转派至区市场监督管理局处理。对于违规改建问题，建议你收集相关证据提交至规自部门进一步处理。该《处理意见书》于2024年1月10日邮寄给申请人。

另查明，2023年11月27日，广州市增城区市场监督管理局作出《受理告知书》，告知申请人其于2023年11月22日反映广州市某房地产开发有限公司开发建设的某住宅项目涉嫌虚假宣传、不正当竞争的问题，该局决定予以受理。上述告知书于2023年11月29日邮寄给申请人。2024年1月26日，广州市增城区市场监督管理局向申请人作出〔2024〕穗增市监处字47号《处理意见书》，对申请人反映的某涉嫌虚假宣传（实为违法广告）、不正当竞争等问题进行答复。

2024年2月4日，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》不服，于向本府申请行政复议，本府于2024年2月6日受理。

以上事实有《某认购书》《收款收据》《广州市信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》《现场检查记录》、照片、《处理意见书》等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的逃避资金监管、公示不规范事项进行调查处理的职权。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼盘某进行现场检查，经检查发现现场公示栏有《城市商品房预售管理办法》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《项目风险提示》《商品房(预)销售房屋价格表》《商品房销控表》等资料，公示齐全符合相关要求，并对职权范围内的开发商涉嫌逃避资金监管事项进行核查，发现双方仅签订了《认购书》而未签订《商品房合同》、仅支付了2万元定金并未支付房款，据此认定某公司的行为不属于逃避资金监管，并作出《处理意见书》将相关检查情况向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。对于申请人反映的某公司涉嫌存在虚假宣传、不正当竞争、违规改建等问题不属于被申请人职权的范围，被申请人告知申请人另循途径解决，亦无不当，申请人申请行政复议的主张理据不足，本府不予支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销并责令其重新处理的理由缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，决定如下：维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字18号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二四年三月二十九日