广州市增城区人民政府

行政复议决定书

增府行复〔2023〕464号

申请人：毛颖某

被申请人：广州市增城区新塘镇人民政府。

地址：广州市增城区新塘镇府前路38号。

法定代表人：何成敏，职务：镇长。

申请人毛颖某不服被申请人广州市增城区新塘镇人民政府于2023年9月25日作出的《搬迁通知》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，现已审查终结。

申请人请求：

一、确认被申清人该行政决定违法；

二、撤销被申请人的该行政决定；

三、对申请人房屋的拆迁问题按照国家法律法规依法处理，按照1:1的同等面积在同地段进行房屋置换，并对房屋及公共区域的面积重新认定，重新认定房屋补偿面积。

申请人称：

我们是增城市新塘镇某学校某村A、B两栋教师集资楼的业主。现因新塘镇政府实施增城区汽车城大道建设工 程项目，需要对这两栋房屋进行征收拆除。上述两栋房屋是职校18户教职工于1994年自筹资金并经学校、政府批准后建设的房屋。建成后，相关部门、学校向集资的教职工出具了权属证明并居住使用至今。

2020年9月17日，新塘镇政府针对增城区汽车城大道建设工程项目征收工作，制定并印发了《新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩(纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目)土地和房屋征收补偿方案》。该文件是新塘镇政府在没有经过调查、走访、协商、公示以及听证等等(《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三条第四款受本级人民政府委托，组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见，举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估等规定)的情况下单方制作出来的红头文件。不仅如此，在2020年9月前已决定征收相应的地块和房屋，但新塘镇政府以及增城区教育局一直对我们隐瞒此事，直至2022年5月10日召集业主开会，才第一次发放和公开两栋楼需要拆迁消息。近期在短时间内以强大压力胁迫我们业主签订绝对不公平的征收补偿合同。

《新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩(纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目)土地和房屋征收补偿方案》第15页写道：有房产证房屋按6500元/平方米进行补偿；第16页写道：已报建的无房产证房屋按6175元/平方米进行补偿。相对被征收房屋周边两三万一平方的楼价，可以用一句话总结该征收补偿方案的问题：名为征收，实为抢劫；名为保障，实为索要。更离普的是，新塘镇政府在实际履行征收补偿方案时层层加码，步步剥削。新塘镇政府居然以上述两栋教师住宅楼在规划和自然局没有房产登记为由以建安成本进行补偿，即以每平方米两千多一点进行补偿。抛开该两栋教师住宅楼已有相关部门出具的证明不说，新塘镇政府制定的《新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩(纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目)土地和房屋征收补偿方案》都没有以建安成本为补偿的方案。从现有材料来看(包括房屋批准证明、权属证明)上述两栋房屋是符合“有房产证房屋”,而且，新塘镇政府制定的补偿方案是不区分集资房或是商品房的。故我们有权根据民法典第二百四十三条[不动产的征收及其补偿]以保障被征收人的居住条件为前题，且《广州市国 有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格以及被征收人可选择货币或者房屋置换方式进行补偿的规定，要求新塘镇政府按照产权置换，一比一的方式进行补偿。在将置换的房屋及办证到我们名下之前，进行临时安置补偿。

另外，我们对新塘镇政府委托测量机构测出的面积以及公共面积分配持有异议。首先，测量机构测出的房屋面积是套内的面积，这对我们而言是非常不公平的，应当测量楼面面积，即建筑面积。其次，阳台是每户房屋的专有建筑，不应减半计算，应全额计算。楼梯、一楼房屋(户均9.3平方米)等公共区域是两栋教师楼的专用区域，应归我们全体业主，不归学校所有。

综上以上情况，我们的诉求如下：

1.按产权置换的方式1比1进行征收补偿(同地段)。

2.在置换的房屋交付并办理不动产证到我们名下之前进行临时安置补偿。

3.以建筑面积而不应按套内面积计算，一楼房屋、楼梯等公共区域等建筑面积应平均分配到我们业主名下，归入置换补偿面积；阳台为专有建筑面积，不减半计算。

4.在未签署拆迁合同，未对拆迁房屋做出安置的前提下，新塘镇政府于9月25号做出的要求我们强制搬离，强制拆迁决定是违法的。

被申请人答复称：

一、答复人依法受广州市增城区交通运输局及广州市增城区土地开发储备中心委托并授权对新源路及汽车城大道建设工程红线范围内的土地和房屋实施征收，答复人依法有权与被征收人协商。

2021年1月8日，广州市增城区交通运输局及广州市增城区土地开发储备中心委托并授权答复人对新源路及汽车城大道建设工程红线范围内的土地和房屋实施征收，答复人依法接受委托成为实施征收的受托单位，因此，答复人有权与被征收人协商相关征收事宜。

二、案涉房产不存在不动产产权登记记录，复议申请人及其母亲麦小某并非案涉房产所有权人，因此复议申请人并非适格主体。

案涉房产B栋教职工用房501房，位于新源路及汽车城大道建设工程红线范围内，该土地和建筑物的相关材料显示，土地使用者为增城市新塘某学校，国有土地使用证号为增国用（2000）A0200625号，用途为教育用地，使用权类型为划拨。

案涉房产所在建筑物为增城市新塘某学校与教职工于1995年签订《集资房协议书》建设，复议申请人母亲麦小某于1997年缴纳集资款。但该建筑物建设后并未办理房产登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”及《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1991年1月1日起施行）第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”第六条规定：“城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均须符合有关法律、法规、规章和政策的规定。房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”第十条规定：“城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应当依照《城镇房屋所有权登记暂行办法》的规定，向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请登记，经审查确认产权后，发给房屋产权证。房屋产权证是房屋产权的合法凭证，任何单位和个人都不得涂改或者伪造。”第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”即根据案涉建筑物建设时相关法律规定，案涉建筑物建成后应当依法登记，才合法取得房屋所有权，且划拨土地上房屋转让时应当办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金并报有批准权的人民政府审批。综上，案涉房屋并未进行房产登记，未能取得房屋所有权且不得转让，因此复议申请人母亲麦小某与增城市新塘某学校签订的《集资房协议书》中关于房屋产权的约定因违反法律强制性规定而无效。即复议申请人母亲麦小某并非案涉房产所有权人，复议申请人不存在可继承的房产，因此在本案征收中，复议申请人也不是适格主体。

三、答复人实施征收过程中，答复人多次与被征收人协商补偿方案，已与被征收人签订征收补偿合同，并已支付完毕征收补偿款。

根据2020年10月23日广州市规划和自然资源局增城区分局发布《征收土地预公告》（穗规划资源增预征字〔2020〕70号），拟征收新塘镇白江村、群星村、瑶田村34165.45平方米（折合51.248亩）土地规划用作城市道路用地和防护绿地，其中涉及I区增城区实验中学约11亩土地及地上建构筑物，包括案涉房产。2020年10月27日，工作人员在案涉房产教师集资楼现场张贴《征收土地预公告》。案涉土地权利人为原增城市新塘某学校，目前上述土地已重新划拨至广州市增城区教育局使用。因此，自2022年2月正式启动原新塘职中教师集资楼征拆工作起，答复人与被征收人广州市增城区教育局多次组织召开专题工作会议，以座谈会、入户走访和召开征拆工作协调会等方式解释征收补偿政策。答复人与广州市增城区教育局于2022年6月28日签订《新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目收回国有土地使用权补偿框架协议》（以下简称：“补偿框架协议”），并于2022年6月29日已将全部征收补偿款支付至广州市增城区教育局。补偿框架协议第（二）条第1点明确约定“乙方（广州市增城区教育局）并确保不因补偿费的使用和发放影响在规定的时间和条件向甲方（答复人）交付教职工用房及土地。”因此，答复人在向土地现所有权人广州市增城区教育局支付完毕征地补偿款后，实际已成为新的所有权人，对于土地上未经登记的建筑物有权进行处理。

四、案涉房产根据相关征收补偿方案，属于机关单位房，不属于安置范围。但基于尊重案涉房产历史建设事实的原则，答复人按征收补偿方案中的评估规定进行了估价并协商补偿。

根据2020年9月17日印发的《关于印发新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩（纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目）土地和房屋征收补偿方案的通知》（增新府〔2020〕10号）（以下简称“案涉征收补偿方案”）第四点房屋安置规定：“房屋安置适用于居住用途房屋，可选择货币安置、统建住宅安置两种补偿方式之一。厂房、机关单位或公益性用房、商业房屋、经批准建设的临时建筑等不采取安置”。案涉房产土地权利人为原增城市新塘某学校，为划拨土地，建设的房屋为机关单位用房，根据案涉征收补偿方案，案涉房产不属于安置范围。但基于尊重案涉房产历史建设事实的原则，答复人根据案涉征收补偿方案中按征收补偿方案中第二点土地征收补偿安置第（二）项国有土地使用权收回补偿的第1点第二款规定：“对建有房屋的国有土地，被征收人可按照本方案第三大点房屋补偿中相关条款进行计价补偿（房屋补偿标准已包含土地价值），或按《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）的相关规定以评估方式进行补偿。”，依照了《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）的评估规定进行了估价并协商补偿。答复人多次与案涉建筑物历史集资人及土地所有权人广州市增城区教育局等相关单位进行协商，力求尊重历史事实，遵守法律规定，圆满解决案涉征收工作问题。因此，2021年10月20日，答复人组织增城区实验中学、区道路养护中心召开征收工作协调会，教师集资楼历史集资人毛叶其代表参会。自2022年2月正式启动原新塘职中教师集资楼征拆工作起，答复人与广州市增城区教育局多次组织召开专题工作会议，广州市增城区教育局也成立了专班工作组，以相关历史集资人编制所在学校为单位，以座谈会、入户走访和共同组织了相关历史集资人召开征拆工作协调会等方式解释征收补偿政策。2022年5月10日，答复人向历史集资人发放了《征收土地预公告》《市规划和自然资源局增城区分局关于明确增城区汽车城大道建设工程项目涉及原增城市新塘某学校两栋教职工用房征拆补偿相关事宜的复函》《关于印发新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩（纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目）土地和房屋征收补偿方案的通知》（增新府〔2020〕10号）及《新建广州（新塘）至汕尾铁路新塘站周边路网配套工程建设项目新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程项目房屋及附属物详查成果表（初稿）》等相关资料。2022年5月14日起，答复人与被征收人广州市增城区教育局组织相关人员对包含案涉房产在内的2栋教师集资楼进行评估，案涉房产的估价报告于2022年6月20日出具。2022年6月24日，答复人向历史集资人发放了《估价报告书》《新建广州（新塘）至汕尾铁路新塘站周边路网配套工程建设项目新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程项目房屋及附属物详查成果表》等相关资料。2022年6月27-28日，答复人工作人员在教师集资楼附近的东部枢纽配套小学工程项目部会议室设立征收补偿咨询点，通过短信方式通知各相关历史集资人前往咨询了解征收补偿政策。

五、答复人作出案涉通知书的程序合法。

2020年9月17日答复人印发《关于印发新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩（纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目）土地和房屋征收补偿方案的通知》。2020年10月23日广州市规划和自然资源局增城区分局发布《征收土地预公告》（穗规划资源增预征字〔2020〕70号）。2021年1月8日，广州市增城区交通运输局及广州市增城区土地开发储备中心委托并补充授权答复人对新源路及汽车城大道建设工程红线范围内的土地和房屋实施征收。答复人于2022年5月10日向复议申请人母亲麦小某发放了包含征收土地预公告等材料，于2022年6月24日向复议申请人母亲麦小某发放了包含估价报告书等材料。

2023年9月21日向被征收人广州市增城区教育局发函商请委托答复人实施拆除工作，2023年9月26日被征收人广州市增城区教育局复函委托答复人实施拆除工作。2023年9月25日作出案涉通知书，通知复议申请人于2023年9月27日前搬迁。因案涉通知书于2023年9月27日才向复议申请人邮寄送达案涉通知书，为保障复议申请人权利，实际案涉拆除工作推迟至10月12日实施，复议申请人有充足时间进行搬迁。且在拆除工作前，答复人已将案涉房产内物品清点制作清单，并搬离现场，实际未对复议申请人财产造成损失。

综上，复议申请人并非适格主体，答复人已与被征收人依法签订征收补偿协议并支付征收补偿款，案涉拆除工作经被征收人同意及委托，答复人作出的《搬迁告知书》未对复议申请人造成财产损失，且程序合法，依法应予维持。

本府查明：

申请人毛颖某为麦小某（已故）的女儿。1995年1月28日，甲方增城市新塘镇某学校与乙方麦小某签订《集资房协议书》，约定采取个人集资，政府规划地皮，学校适量补贴的方法筹集资金兴建老师宿舍楼。其中第四条约定：“房屋所有权，在乙方交清集资款日起属乙方所有，有效期到公元2060年1月31日24日止”。麦小某于1997年缴纳集资款，麦小某所购买的集资楼位于原增城市新塘某学校两栋教职工用房之B501房（以下称“案涉房屋”）。

2000年7月1日，增城市人民政府核发增国用（2000）A0200625号《国有土地使用证》，土地使用者为增城市新塘镇某学校，坐落新塘镇瑶某村青某岭（土名），用途为教育用地，使用权类型为划拨，面积为57979平方米，案涉房屋对应的土地位于该《国有土地使用证》的范围内，至今未办理房屋权属登记。

2020年9月17日，被申请人印发《关于印发新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩（纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目）土地和房屋征收补偿方案的通知》（增新府〔2020〕10号），对适用范围及对象、土地征收补偿安置、房屋补偿等作出规定，包括案涉房屋在内的原增城市新塘某学校两栋教职工用房均在上述征收范围内。

2020年10月23日，广州市规划和自然资源局增城区分局发布《征收土地预公告》（穗规划资源增预征字〔2020〕70号），拟征收新塘镇白江村、群星村、瑶田村34165.45平方米（折合51.248亩）土地规划用作城市道路用地和防护绿地，案涉房屋在上述征地范围内。

2021年1月8日，广州市增城区交通运输局（甲方）、广州市增城区土地开发储备中心（乙方）与被申请人（丙方）签订《土地征收工作委托合同》，委托被申请人对纵一路、新源路及汽车城大道建设工程用地红线范围内的土地和房屋实施征收。

2022年4月29日，广州市规划和自然资源局增城区分局作出《市规划和自然资源局增城区分局关于明确增城区汽车城大道建设工程项目涉及原增城市新塘某学校两栋教职工用房征拆补偿相关事实的复函》：“一、经核查，拟征拆的两栋职工用房于原新塘职中权属有土地范围内建设，无房产登记记录，建议按照房屋建安成本评估补偿。......三、鉴于拟征拆的房屋对应的土地权利人为学校，且学校与房屋实际使用人亦签订了集资房协议书，建议房屋补偿协议的签订主体为征收方、土地权利人，以及集资人或集资人确认的权利人。”

被申请人委托深圳市世联土地房地产评估有限公司对案涉房屋的建筑物市场价值进行评估，该公司于2022年6月20日出具《估价报告书》，案涉房屋的估价单价为2350元/平方米，市场价值为189269元。

2022年6月28日，被申请人（甲方）与广州市增城区教育局（乙方）签订《新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目收回国有土地使用权补偿框架协议》，约定乙方先行收取被征收两栋教职工用房的征收补偿款，后由乙方对被征收人进行支付。

2022年6月27-28日，被申请人在教师集资楼附近的东部枢纽配套小学工程项目部会议室设立征收补偿咨询点，通过短信方式通知各相关历史集资人前往咨询了解征收补偿政策。申请人不同意征收补偿方案。

2023年9月21日，被申请人向广州市增城区教育局发出《关于商请同意委托我镇对原增城市新塘某学校教职工用房实施拆除工作的函》，内容为：因增城区汽车城大道建设工程项目建设需要，我镇受区交通运输局委托，须收回位于瑶田村清湖岭(土名)原增城市新塘某学校的国有土地使用权(土地证号：(2000)A0200625号，用途为教育用地，使用权类型为划拨),地上涉及原增城市新塘某学校两栋教职工用房(以下简称教职工用房)共18户相关权利人。根据贵局《关于配合汽车城大道建设工程项目涉广州市增城区实验中学土地征收工作的复函》,2栋教职工用房为1995年由原增城市新塘某学校与教职工签订《集资房协议书》建设，经查询广州市规划和自然资源局增城区分局的档案业务系统，未能查到2栋教职工用房的相关不动产登记记录。由于上述地块同时涉及增城区实验中学改扩建工程建设，现上述土地已重新划拨至贵局。为解决相关权利人的搬迁和临时安置问题，2022年6月28日，我镇与贵局签订了《新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目收回国有土地使用权补偿框架协议》(合同编号：广汕路网I增新协[2022]5号),并于2022年6月29日将教职工用房相关征收补偿费用足额拨付至贵局账户。截至目前，我镇已完成15户相关权利人的征收补偿协议签订工作。为保障项目顺利建设，现商请贵局同意委托我镇对上述教职工用房实施拆除工作。

2023年9月26日,广州市增城区教育局向被申请人发出《关于对<关于商请同意委托我镇对原增城市新塘某学校教职工用房实施拆除工作的函>的复函》，内容为：经核实，两栋教职工用房为1995年由原增城市新塘某学校与教职工签订《集资房协议书》建设，无相关不动产登记记录，地上建筑不属于国有资产，上述土地已划拨至区教育局。该房屋不但影响汽车城大道的施工，同时也影响到区实验中学改扩建工程的建设，我局同意贵镇尽快对上述教职工用房实施拆除，并继续配合贵镇做好相关征拆工作。

2023年9月25日，被申请人向麦小某作出《搬迁通知》，内容为：因增城区汽车城大道建设工程项目需要，我镇受广州市增城区交通运输局委托，收回位于瑶田村清湖岭(土名)原增城 市新塘某学校(现广州市增城区实验中学)的国有土地使用权。由于上述地块同时涉及增城区实验中学改扩建工程建设，现该土地已重新划拨至广州市增城区教育局。2022年6月28日，我镇与广州市增城区教育局签订了《新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目收回国有土地使用权补偿框架协议》(合同编号：广汕路网I增新协[2022]5号),并于2022年6月29日将原增城市新塘某学校教职工用房相关所有征收补偿费用拨付至广州市增城区教育局账户。经核算，你位于B栋教职工用房501号房的补偿款为233465.21元(含搬迁费、临迁费、奖励金),你可随时向广州市增城区教育局申请支付上述款项。受广州市增城区教育局委托，我镇将于近期对原增城市新塘某学校B栋教职工用房实施拆除作业。为保障你的生命财产安全，我镇现正式通知你于2023年9月27日前将 B 栋教职工用房501号房屋内的所有物品进行搬迁清理，并将该房屋腾空交给我镇。房屋逾期未清空的，房屋内所有物品视同放弃，责任自负。若你对有关征收补偿金额不服，可以自本通知送达之日起六十日内向广州市增城区人民政府申请行政复议或6个月内向广州铁路运输法院提起行政诉讼。

申请人收到后不服，向本府申请行政复议。

以上事实有，《户籍证明》《集资房协议书》、增国用（2000）A0200625号《国有土地使用证》《关于印发新塘镇白江村、群星村、瑶田村60.315亩（纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目）土地和房屋征收补偿方案的通知》（增新府〔2020〕10号）、《征收土地预公告》（穗规划资源增预征字〔2020〕70号）、《土地征收工作委托合同》《市规划和自然资源局增城区分局关于明确增城区汽车城大道建设工程项目涉及原增城市新塘某学校两栋教职工用房征拆补偿相关事实的复函》《估价报告书》《新塘站片区路网-纵一路、新源路及汽车城大道建设工程新塘段项目收回国有土地使用权补偿框架协议》《关于商请同意委托我镇对原增城市新塘某学校教职工用房实施拆除工作的函》《关于对<关于商请同意委托我镇对原增城市新塘某学校教职工用房实施拆除工作的函>的复函》《搬迁通知》等证据予以证实。

本府认为：

本案争议焦点主要包括两个方面：一、关于申请人行政复议主体资格认定的问题；二、关于被申请人作出的《搬迁通知》是否合法的问题。

关于申请人主体资格认定的问题。麦小某原为案涉集资房的权利人，申请人为麦小某的法定继承人，是增城区汽车城大道建设工程项目的被征收人之一，与被申请人作出的《搬迁通知》有利害关系，具备行政复议的申请主体资格。

关于被申请人作出的《搬迁通知》是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”第二十八条第一款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”根据上述规定可知，征收房屋应当遵循“先补偿、后拆迁（执行）”的原则，否则，被征收人有权拒绝搬迁，征收机关也不能强制执行，只能申请法院强制执行。一般而言，被征收人获得安置补偿包含两种情况：一是征收机关与被征收人就安置补偿达成一致并签订补偿安置协议，征收机关开始按照补偿安置协议主动履行相关义务；二是在与被征收人达不成协议的情况下，征收机关依据征地补偿安置方案依法作出补偿决定或补偿行为，即安置地点和面积已经明确，补偿款已经支付或者专户储存。本案属于被征收人拒不签订补偿安置协议的情形，应由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。在作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，才可要求被征收人限期搬迁，逾期不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。根据职权法定原则，行政机关作出任何行政行为都应当有相应的事实依据或法律依据，否则会因超越职权而被撤销或确认违法，本案被申请人作出的《搬迁通知》违反上述法规规定，属于超越职权，适用法规错误，违反法定程序，依法应予以撤销。

综上所述，被申请人作出的《搬迁通知》超越职权，适用依据错误，违反法定程序，申请人请求撤销该《搬迁通知》于法有据，本府予以支持。至于申请人要求对其房屋的拆迁问题按照国家法律法规依法处理，按照1:1的同等面积在同地段进行房屋置换，并对房屋及公共区域的面积重新认定，重新认定房屋补偿面积的申请请求，属于征收补偿引发的纠纷，基于“一行为一复议”的基本原则，申请人应另行通过补偿程序寻求救济。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第2目、第3目、第4目的规定，决定如下：

撤销被申请人广州市增城区新塘镇人民政府于2023年9月25日作出的《搬迁通知》。

申请人如不服本府复议决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，向广州铁路运输中级法院起诉。

二〇二三年十二月一日