广州市增城区人民政府

驳回行政复议申请决定书

增府行复〔2022〕355号

申请人：柳某英。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：王向晖，职务：局长。

申请人柳某英不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局不对某花园小区作出行政处罚的行政不作为行为，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，现已审查终结。

申请人请求：

依据《广州市房屋交易监督管理办法》对某花园小区开发商予以处罚，督促开发商依法承担赔偿责任。

申请人称：

我于2021年1月31日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定购买某花园小区14#****房。我于2022年8月24日通过广州12345热线针对广州市增城区某花园小区反映了以下几点问题：一、某花园小区未取得预售证的情况下便对外销售14#,15#并且收取定金和首付款。二、某花园小区未告知小区红线外100米范围内有高架桥的规划，隐瞒不利因素。三、某花园小区开发商委托广州某某房地产咨询有限公司收取团购费用，某花园小区开发商广州市某某房地产开发有限公司与广州某某房地产咨询有限公司有股权上的关联。

针对我反映的以上问题，广州市增城区住房和城乡建设局于 2022年9月7日通过短信回复。

对于预售证相关问题增城区住建局回复采取的措施是抽取了所签订的合同认购书认为合同认购书签订日期在取得预售证之后，开发商不存在未证先售问题，对于此项行政行为我认为属于行政不作为，我已经提供了开发商销售人员要求我于2020.11.19日缴纳首付的聊天记录和转账记录，明确显示是在预售证未取得之前（某花园14#预售证取得日期为 2021.1.26）,开发商表示可以先缴纳首付再签订合同，在首付缴纳到签订合同期间，房贷利率由首付缴纳时的4.9%上升到了5.2%，月供增加。增城区住建局只是抽取合同认购书就认为合同认购书签订日期在取得预售证之后的行为显然错误，因为有明确转账证据表示我缴纳首付和定金在预售证取得之前。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条 未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用。第三十八条房地产开发企业违反本办法第九条第一款规定，未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款30%以上50%以下的罚款；给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

对于不利因素相关问题增城区住建局回复已对某花园项目现场进行检查，销售现场已经按规定公示相关内容。我认为我反映的是我签订合同时开发商并未告知小区周围的高架桥规划，增城区住建局现场抽查的是我向开发商反馈后开发商做出的整改措施后的现场，抽查的情况只能说明开发商在卖完房子后才公示了高架桥这一不利因素，并不能说明签订认购合同时公示了不利因素，我提供的与开发商签署的《不利因素确认函》（附件2）显示高架桥这一不利因素当时并未告知和公布，增城区住建局这一行政行为属于不作为。13-15#附近的道路规划批准文号为增发改投[2019]156号，此道路规划C线桥梁距离小区红线约26.7米，对于14#住户将会有明显的噪音和灰尘影响，并且此道路初次环评编制时遗漏了对于某花园小区的影响（附件6）,修改后并未公布补救措施。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十五条第九款 房地产开发企业销售商品房时应当以书面方式在销售现场显著位置公示下列事项，公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕。（九）住宅项目红线外200米内可能对本住宅居民产生影响的废气、噪音、烟尘等环境因素。规划中高架桥最近的桥梁C线距离小区红线只有26.7米，会对居住产生重大的灰尘和噪音影响。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条，房地产开发企业违反本办法第十五条规定，销售商品房未按规定在销售现场显著位置公示相关事项的，由住房城乡建设主管部门依照《广东省商品房预售管理条例》予以处罚。根据广州市住房和城乡建设局发布的《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》（穗建规字〔2020〕12号）,项目周边影响因素公示应该包括规划的路桥、隧道、变电站及其他公共设施建设情况及其建设行为可能造成的影响，此项目规划的高架桥按照此项要求应该公示此规划但是当时现场并未公示。我的诉求是请增城区住建局根据相关条例予以处罚并且督促开发商补偿因此给购房者带来的损失。

对于团购费相关问题增城区住建局回复非开发商收取，在职责范围内无权判定。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条第三款，单位和个人为房地产开发企业提供商品房销售服务的，除收取房地产开发企业支付的费用以外，不得以提供中介服务等名义向买受人变相收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用。团购费属于房产交易过程中的收费，收取团购费用的公司广州某某房地产咨询有限公司和开发商广州市某某房地产开发有限公司同时都有广州市城市建设开发有限公司的间接持股，属于开发商变相收取团购费，属于住建局管理范围。

被申请人答复称：

一、答复人依法有权对申请人的广州12345政府服务热线（以下简称“热线”）反映事项作出答复。

申请人反映：2021年初购买增城区新塘镇**路某花园**栋****的时候，买的时候开发商没有告知不利因素，现在通过政府规划网上旁边100米处要建设一座高架桥。**栋卖完以后就公示买的时候销售人员说有一个广州某某房地产咨询有限公司，可以交3万元抵9折的优惠，销售表示不收取团购费无法进行备案，最后以团购费名义交的是否合理。预售证下来之前就支付了首付，预售证下来以后才网签，这样的流程是否合规，对其是否会造成影响。（工单编号：0822082410050933201）。根据《广州12345政府服务热线管理办法实施细则》第十五条：“热线受理事项后，热线中心依据属地管理原则和部门职责规定，将事项转派至承办单位办理”，第二十四条：“事项办理完成后，承办单位应根据实际情况，选择电话、短信、书面等方式，告知诉求人事项办理结果。诉求人隐匿信息、明确不需要回复、在办结前撤回诉求的情况除外”。申请人反映事项由答复人办理并根据实际情况，告知诉求人事项办理结果。因此，答复人依法有权对对申请人的热线反映事项作出答复。

二、答复人作出的事项办理结果适用法律准确。

申请人于2022年8月24日向热线提交诉求登记，反映房屋交易服务管理问题。答复人2022年8月25日受理了申请人的反映事项。关于申请人反映的“未告知不利因素”问题，经核查，该高架桥截至今日仍未有明确的相关规划和建设计划，且开发企业目前已在现场公示的《【某花园】项目不利因素确认函》中主动告知，小区红线外不利因素也已明确：“自编13-15#楼北侧红线外**路规划有高架桥经过，对临近房屋可能会有一定的噪音及视线干扰”，未发现楼盘存在违规销售行为。关于申请人反映的“团购费”问题，经核实，该费用非开发企业主体公司收取，且申请人在购房过程中已享受相关折扣优惠，开发企业无法退款。因《广州市房屋交易监督管理办法》中，并无相关条款对申请人反映的“团购费”问题进行查处，我局无法在行政职权监管、处理范围内予以行政处罚，已建议申请人向收费公司进行协商或循司法途径寻求解决。针对申请人反映的“未取得预售证收取房款”的问题，答复人在核实情况后立即约谈广州市某某房地产开发有限公司，并向该公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违法行为。该楼栋于2021年1月26日取得预售许可证，企业已承诺申请人可办理退款，申请人仍选择继续购买，并自愿在2021年1月28日签订认购书。综上，因广州市某某房地产开发有限公司整改态度良好，已立即停止了该违规行为，且申请人在签订房屋买卖合同前，企业已承诺申请人可办理退款，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十三条：“违法行为轻微并及时改正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。初次违法且危害后果轻微并及时改正的，可以不予行政处罚”，答复人暂未对企业进行行政处罚。故，答复人向申请人作出的事项办理结果事实清楚、证据充分。

三、答复人作出的答复程序合法。

申请人于2022年8月24日向热线提交诉求登记，经多次约谈涉事企业，责令涉事企业完成整改，答复人于2022年9月7日依法作出事项办理结果，并于2022年9月7日通过热线系统短信回复依法送达了申请人。

综上，答复人作出的事项办理结果事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。

本府查明：

《广州12345政府服务热线工单登记表》（工单编号：0822082410050933201，以下简称“涉案工单”）内容显示，市民“柳女士”于2022年8月24日反映其与广州市某某房地产开发有限公司之间的房屋交易纠纷问题，其自述具体情况如下：“2021年初购买增城区新塘镇**路某花园**栋****的时候，买的时候开发商没有告知不利因素，现在通过政府规划网上旁边100米处要建设一座高架桥。**栋卖完以后就公示买的时候销售人员说有一个广州某某房地产咨询有限公司，可以交3万元抵9折的优惠，销售表示不收取团购费无法进行备案，最后以团购费名义交的是否合理。预售证下来之前就支付了首付，预售证下来以后才网签，这样的流程是否合规，对其是否会造成影响。”诉求：“1、开发商能否业主补偿、全方面的隔音的绿化和隔音屏。2、最后以团购费名义交的是否合理。3、预售证下来之前就支付了首付，预售证下来以后才网签，这样的流程是否合规，对其是否会造成影响。”市民补充：“第一次给了二十多万加2、3万的定金，目前总共支付约七十多万。希望退回团购费。”

根据《中共广州市增城区委机构编制委员会关于设立区 12345政府服务热线中心的批复》,增城区12345政府服务热线事项的转办、跟踪和反馈工作由增城区政务服务数据管理局下属的增城区12345政府服务热线中心（以下简称“增城区12345热线中心”）承担。广州市内各区12345热线中心对外使用各自所属区“XX区政府”账号处理和答复市民诉求。

2022年8月24日至2022年8月25日，广州12345政府服务热线中心将涉案工单事项按属地管理原则转送至增城区 12345热线中心处理。增城区12345热线中心收到涉案工单后逐级转派被申请人承办。

2022年9月7日，被申请人对涉案工单作出回复意见，内容为：“根据诉求人反映的情况，我局前往某花园项目现场进行检查，销售现场已按规定公示相关内容，现场公示的“【某花园】项目不利因素确认函”已对13~15#北侧高架桥进行公司告知，未发现楼盘存在违规销售行为。针对诉求人提出的补偿问题与项目负责人沟通，负责人表示已完成告知义务，不同意补偿诉求；我局抽取诉求人所签合同认购书，诉求人于2021年1月28日签订认购书，某花园14#于2021年1月26日符合预售资格，取得预售许可证，不存在未证先售情况。经核实，诉求人反映的“团购费”非开发企业主体公司收取，我局在职能范围并无权责对诉求人反映问题进行判定，建议诉求人向收费公司进行协商或循司法途径寻求解决，切实保障自身合法权益。承办单位回复情况与实际情况一致”。该答复意见由增城区12345热线中心提交至广州12345热线管理机构，广州12345热线管理机构于2022年9月7日将上述处理意见的内容通过热线平台短信自动回访方式向申请人预留的手机号码发送短信息。

2022年10月24日，申请人对涉案工单答复不服，认为被申请人增城区住房和城乡建设局不对某花园小区作出行政处罚属于行为不作为，遂向本府提出行政复议申请。

另查明，2022年8月1日，被申请人作出《责令（限期）改正通知书》，认为广州市某某房地产开发有限公司在销售某花园项目时，涉嫌未取得预售证就向买受人收取诚意金，责令其立即改正违法行为。

本府认为：

根据《中华人民共和国行政复议法》第二条、第六条规定，行政复议机关受理行政复议的前提条件是具体行政行为对公民、法人或者其他组织的合法权益产生实际影响，申请人的行政复议申请事项属于行政复议受案范围。本案中，广州12345政府热线是广州市政府为畅通群众与政府之间交流沟通渠道所设立的统一受理诉求并协调、督促办理的便民服务举措，群众向12345平台提出诉求并不能等同于直接向行政职能机关提出履责申请，12345平台的答复行为也不等同于行政职能机关在履行法定职责过程中针对特定申请事项所作出的具体行政行为。申请人通过广州12345政府热线对广州市某某房地产开发有限公司进行投诉，其诉求是开发商对其补偿、全方面的隔音的绿化和隔音屏、退回团购费等。增城区12345热线中心接到涉案工单后逐级转派至被申请人处理，被申请人受理工单并经了解情况后，在规定的时限内对申请人投诉的事项作出回复，已履行完成其作为政府服务热线中心承办单位的职责。就涉案工单答复的内容而言，答复内容主要是告知申请人经了解获悉的情况及对申请人的诉求提出解决途径的合理建议。涉案工单的答复内容未增设或者减损申请人的权利义务，未对其权利义务产生实质影响，因此，申请人认为其提出12345政府热线诉求后被申请人未对被投诉企业广州市某某房地产开发有限公司进行处罚属于行为不作为，于法无据。且行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施，被申请人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出处罚决定与申请人并不具有法律上的利害关系，故申请人提出的此项行政复议请求没有事实和法律依据，本府不予支持。

综上，申请人的行政复议请求事项不属于《中华人民共和国行政复议法》第二条、第六条规定的行政复议范围，不符合《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）（五）项规定的受理条件，已经受理的，应当决定驳回行政复议申请。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法实例条例》第四十八条第一款第（二）项的规定，决定如下：

驳回申请人柳某英的行政复议申请。

申请人如不服本府复议决定，可在收到本《驳回行政复议申请决定书》之日起15日内，向广州铁路运输法院起诉。

二〇二三年一月十日