广州市增城区中新镇中新村股份经济联合社：

　　《广州市增城区中新镇中新村更新改造实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）已经增城区城市更新工作领导小组2023年第三次会议审议通过，经区政府同意，现就《实施方案》批复如下：

　　一、改造范围

　　中新村更新改造项目位于中新镇广汕公路两侧，地块北侧为恒大山水城、西侧为侨建御溪谷、南侧为广东农工商职业技术学院 、东侧为恒创工业园。

　　项目地块已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划》，已纳入城市更新标图建库范围面积38.7413公顷，改造范围总用地面积83.8532公顷。

　　二、基本情况

　　（一）人口户籍现状

　　中新村股份经济联合社下辖古塱、后街、桥头、山贝、上角、上围、下围、上横、下横、竹山、确冚、木冚等12个股份经济合作社。根据公安部门和中新镇提供的相关资料，改造范围内涉及1884户、5635人。

　　（二）土地和房屋现状

　　改造范围内标图建库面积为38.7413公顷。

　　改造范围内现状总建筑面积104.7966万平方米，其中住宅建筑面积75.0765万平方米（包括集体土地上住宅56.1719万平方米、国有土地上住宅18.9046万平方米），集体土地上物业建筑面积10.1128万平方米，国有土地上物业建筑面积16.0548万平方米，集资楼建筑面积3.5525万平方米。

　　（三）留用地情况

　　改造范围内共计留用地3.9160公顷，其中已落地0.6803公顷，留用地指标3.2357公顷（涉及预支留用地的具体以实际征地面积计算为准）。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意该项目采取全面改造方式，以广州市增城区中新镇中新村股份经济联合社为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

　　改造范围内复建安置地块可按规定转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块29.2558公顷通过协议出让方式，由村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司广州保新置业有限公司作为改造实施主体进行开发建设。

　　四、复建安置面积和改造成本

　　复建安置建筑面积为107.7080万平方米，其中住宅建筑面积82.6236万平方米（含政府性住宅房源3.0758万平方米），公共服务设施建筑面积9.0885万平方米，经营性物业建筑面积15.9959万平方米。

　　改造成本为105.1601亿元，其中扣除前期费用、土地出让金后计得复建安置资金为84.0054亿元。如实际改造成本超出105.1601亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

　　五、融资楼面地价和融资面积及异地平衡面积分配

　　（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为6448元/平方米（已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

　　（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

　　（三）融资建筑面积为163.0894万平方米，其中住宅建筑面积146.9274万平方米，公共服务设施建筑面积16.1620万平方米。因用地和规划条件限制无法实现资金平衡，需异地转移融资建筑量15.0754万平方米（含对应的公共服务设施）。

　　六、实施规模

　　项目建新范围总用地面积58.4390公顷，规划计容总建筑面积245.2622万平方米。其中: 复建安置区用地面积19.9947公顷，计算容积率建筑总面积为102.6536万平方米，融资区用地面积29.2558公顷，计算容积率建筑总面积为142.6086万平方米。

　　项目公共服务设施按不低于住宅建筑面积 11%进行配置，计算容积率建筑总面积23.7565万平方米，其中13.2967万平方米在建新范围内落实，另区域统筹落实教育设施10.4598万平方米，用地面积22.0355公顷，其征地（含报批规费）费用和建设费用由改造实施主体承担。

　　项目配建的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地(市政道路、绿化、学校、公交首末站等 )，应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后无偿移交政府。

　　七、土地处置方式和用地手续办理

　　（一）改造范围内已有国有用地手续14.2174公顷，可完善历史用地手续23.2660公顷。

　　（二）需办理用地手续的农用地20.9556公顷，其中“三地”用地3.8728公顷、其他用地14.0583公顷、留用地指标落地3.0245公顷。

　　（三）各类用地（包括旧村场用地、留用地、整合周边用地等）空间位置互换后，按批复生效的项目实施方案确定的规划用途办理供地手续。

　　八、改造建设时序

　　项目分三期实施改造，优先建设复建安置区及公配设施。

　　九、自批复之日起三个月内，你单位须与改造实施主体、中新镇政府、市规划自然资源局增城区分局签订项目实施监管协议。

　　十、自批复之日起三年内，实施方案按照《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》等有关文件要求表决通过的，批复生效实施。

　　拆迁补偿安置协议在项目实施方案批复后三年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

　　十一、其他要求

　　（一）上述用地面积以土地勘测定界技术报告为准，涉及报批的以上级批复为准。

　　（二）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

　　（三）项目改造主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

　　（四）在项目实施过程中，应坚持公开、公平、公正的原则，充分保障相关利益主体的知情权、参与权以及按照有关规定享有的重大事项决策权。对有关矛盾纠纷应及时排查调处，确保改造稳定和谐推进。

　　此复。

　　附件：广州市增城区中新镇中新村更新改造实施方案（片区策划）.pdf

　　广州市规划和自然资源局增城区分局

　　2023年6月30日