增府办规〔2022〕8 号
广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法的通知
各镇政府、街道办事处，区政府各有关部门，开发区各部门：
《增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向区科工商信局、市规划和自然资源局增城区分局反映。
广州市增城区人民政府办公室
2022年7月15日
增城区推进存量工业用地高质量利用实施办法
为贯彻落实广州市“坚持产业第一，制造业立市”的工作部署，加快国家级增城经济技术开发区、国家城乡融合发展试验区建设，推进存量工业用地集约节约利用，精准发力构建现代产业体系，提高经济发展效益，根据《中华人民共和国土地管理法》《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)、《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2022〕5号）、《广州市工业产业区块管理办法》（穗工信规字〔2020〕8号）、《广州市工业用地产业监管工作指引》（穗工信规字〔2021〕1号）、《广州市产业用地指南（2018年版）》等法律法规和文件精神，结合我区实际，制定本办法。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面深入贯彻落实新发展理念，以深化供给侧结构性改革为主线，树立效益优先理念，不断优化存量工业用地管理，大力推进存量工业用地按照更集约、更高效利用的原则，开展厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等（本办法统称为“工改工”），实现存量工业用地得到充分开发、土地承载能力得到充分发挥、企业发展活力得到充分释放，促进产业结构优化，推动经济高质量发展。
（二）基本原则
1.政府主导，稳定预期。政府在推进存量工业用地高质量利用方面发挥主导作用，以工业用地发展规划为指引，明确存量工业用地以“工改工”为方向；严守工业产业区块底线，加强工业用地管控，位于工业产业区块范围内的存量工业用地应严格按照工业用途规划实施建设，除公共利益需要外，禁止调整为其他用途，尤其不得调整为居住、商业等经营性用途，稳定市场各方对存量工业用地的开发预期。
2.有效管理，分类施策。健全存量工业用地管理模式，加强存量工业用地的信息管理，开展存量工业用地产出效益评估，坚持利益激励与倒逼促改相结合，重点推动低效工业用地改造升级、村镇工业集聚区提质增效，充分运用市场机制，鼓励土地权利人和相关市场主体积极参与，实现多方共赢。明确存量工业用地“工改工”项目产出监管要求，实施分类监管，加强监管评估工作，确保存量工业用地高质量再利用。
3.职责清晰，任务明确。明确各相关职能部门和镇街的职责分工，设定主要职能部门和镇街的任务目标，建立部门、镇街协同的工作机制，凝聚工作合力，确保工作稳步有序开展；加强统筹协调，加强工作调度，纳入目标任务考核范围，确保用地盘活工作取得实效。
（三）工作目标
1.推动存量工业用地“工改工”提质增效。2022年推动1000亩存量工业用地实施“工改工”项目；2023-2025年合计推动5000亩存量工业用地实施“工改工”项目。期间总结“工改工”试点项目经验做法，固化形成增城“工改工”模式并复制推广。
2.推动中小企业向工业产业区块内集聚。通过“工改工”释放土地承载空间，引进和推动工业产业区块外的制造业企业向工业产业区块内集聚，到2023年形成5个产业特色鲜明的中小企业集聚发展区，2024-2025年再新增5个产业特色鲜明的中小企业集聚发展区。通过推动中小企业集聚发展，促进产业空间布局优化、产业结构调整升级。
3.建立存量工业用地综合管理体系。建立责任主体清晰、评价指标合理的存量工业用地综合管理体系，至2025年，实现存量工业企业（土地）亩产效益综合评价常态化，把亩产效益综合评价结果应用作为优化存量工业用地管理的有力抓手，并加强对闲置工业用地、低效工业用地、村镇工业集聚区、政府供地项目等用地的管理，促进全社会形成提高土地产出效益共识。
4.推动存量工业用地产业业态升级。以国土空间规划为依据，以产业发展规划为指引，以加强管理和支持改造为抓手，通过产出效益综合评价提升企业向高端、高质量发展的责任和意识；通过大力推动“工改工”，狠抓载体建设，搭建合作平台，引进一批优质企业，带动产业结构进一步优化，上下游产业链进一步完善，产业集聚效应进一步显现，产业发展质量和效益显著提高。
5.推动工业片区环境改善和形象提升。加强工业建筑在满足功能使用的前提下，体现工业技术的审美要求，注重沿城市道路工业建筑空间尺度、建筑形态的把控。通过“工改工”推动工业建筑使用功能优化、设施完善，能源利用效率大幅提升，主要污染物排放量进一步减少，环境质量得到有效改善。
二、健全管理体系
（一）全区存量工业用地综合管理
1.建设综合信息服务平台。加强全区企业和工业用地的信息化管理和服务，建设企业（土地）综合信息服务平台，通过企业和土地权属人主动填报用地信息、各业务主管部门对应上传数据、各镇街现场核查后补充数据，构建高度集成的企业（土地）综合信息全景图；同时发挥平台服务功能，为企业提供反映问题和诉求的渠道，建立企业诉求集中受理、分发处理和跟踪反馈机制，提高服务企业效率。
2.开展亩产效益综合评价。结合“企业（土地）综合信息服务平台”掌握的企业（土地）综合信息全景图，综合考虑亩均产出、单位能耗、研究费用支出、技改投资、各级各类认定等指标，制定存量工业用地和企业亩产效益综合评价办法，分别以地块为单位和以企业为单位，每年对存量工业用地（企业）亩产效益进行综合评价，依据综合评价得分高低排序，按3:3:3:1的比例划分A、B、C、D四档企业（土地），作为分类施策管理的基础。土地权属人未主动上传数据，或上传数据存在弄虚作假的，直接将其划入D档管理。
3.规范土地厂房租赁市场。在“企业（土地）综合信息服务平台”开设存量工业用地和厂房租赁信息发布和租赁行为管理功能，对存量工业用地实施“工改工”项目的租赁行为一律纳入平台管理；引导社会存量工业用地和厂房租赁信息在该平台统一发布，引导市场主体通过该平台寻找厂房租赁信息，鼓励双方租赁行为纳入平台管理，逐步对全区存量工业用地和厂房的租赁市场进行统一规范管理。
（二）存量工业用地分类管理
1.闲置工业用地
——确定一批重点处置名单。加强闲置土地的认定、监管和履职，根据《闲置土地处置办法》和省市相关规定，选取一批闲置原因相对明确、政府与企业权责相对清晰，以及国有企业所属的闲置用地，列入重点处置名单，建立相关用地台账，并统一落图管理。
——分类型分时序处置一批闲置用地。对列入重点处置名单中属于政府、政府有关部门的行为造成动工延迟情形的闲置土地需分类型分时序完成处置，对可允许延期动工开发的，经自然资源部门会同区招商部门、企业服务部门研商后报请区土地管理委员会审议后重新签订合同补充协议和投资监管补充协议；对可协商收回的，收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本，综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格，由双方共同协商确定。已认定为闲置土地的地块，未完成处置前不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，其转让、出租、抵押和变更登记按照《广州市闲置土地处理办法》等规定执行。
2.低效工业用地
——明确低效工业用地范围。将存量工业用地亩产效益综合评价列入D档的项目用地，以及经区政府认定的其他低效工业用地，列入低效用地范围，但不包括承担国家和省市区重大战略的产业项目和功能性项目用地，省市区战略性新兴产业中发挥链主企业、龙头企业作用的项目用地，按《投入产出监管协议》约定完成缴纳税收差额或违约金的项目用地，以及经区政府确认的可不列入低效工业用地范围的项目用地。
——开展低效工业用地治理。定向信息公示，每年对外公布低效工业用地名单，将低效工业用地名单定向发给金融机构，按照相关规定在公共信用平台对低效工业用地名单进行特别提示。实施差别政策，列入低效工业用地名单的，不予享受区级扶持政策，对安监、环保、用水（电、能）等方面实施差别化政策，对涉及的违法违规行为开展联合执法；有序用电期间将低效工业用地名单作为首要配合对象。对违法违规改变工业用地用途行为进行严厉查处，责令限期改正，恢复工业用途。对涉及违法建设的，由执法部门根据《中华人民共和国城乡规划法》《广州市违法建设查处条例》等规定处理。
3.村镇工业集聚区
——建立村镇工业集聚区台账。按照“统一组织、统一方法、统一步骤、统一要求”原则，全面掌握村镇工业集聚区区位、面积、主导产业、用地手续、企业名单、规划和环保等基础信息，构建全区统一的村镇工业集聚区数据库，实行动态更新管理。
——实施“三个一批”清单治理。按照《广州市村级工业园整治提升实施指引（第二版）》确定的分类标准、实施路径、整治标准，结合工业产业区块范围，将各村镇工业集聚区列入“三个一批”（淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批）清单开展治理。
4.政府供地项目
——梳理供地工业项目履约情况。对2007年以来政府供地的工业用地项目，按照项目投资协议、项目投资计划书或承诺函等内容，梳理项目约定投入产出和支持事项，按照“有约定、无约定”等情况进行分类，以地块为单位核定项目履约情况，并将长期以来未履行主体责任、未实际生产经营、未达到开发强度、自用率低、产出率低等项目列入“重点关注项目名单”。
——督促强化项目履约主体责任。针对项目履约情况，每年度通过正式文件形式，向全区各相关部门和镇街、各项目发出通告，强调项目土地使用权人履约的主体责任；对协议有约定产出要求但未达到约定土地产出率指标值50%的项目，无明确约定产出要求但最近三年统计年度内的土地产出率均值低于《广州市工业用地指南（2018年版）》中工业项目土地产出率指标值50%的项目，以及列入“重点关注项目名单”的项目，提出明确的整改要求和处理意见，并督促推动执行。
——常态化合力监管。在评估项目履约情况时可多方面考虑项目综合贡献和客观实际情况，对当年在产值、税收、科技创新等方面做出超约定贡献，以及因疫情影响、政策变化、行业整体不景气等客观原因导致履约情况不理想，由企业提出申请，并经区行业主管部门核实认可的，可调低当年监管要求。成立政府供地项目履约评估监管工作小组，对未在规定限期内完成整改或接受处理的项目，没有协议约定的由工作小组将项目纳入低效用地范围，有协议约定的由工作小组将项目的综合情况报区政府，由区政府决议是否按照约定解除出让合同，无偿收回土地使用权；对列入“重点关注项目名单”的企业，不予享受区级扶持政策（涉及“一事一议”的企业，按约定兑现扶持政策），开展消防、供电等联合监管。严格执行项目协议约束条款，对违反协议约定未经同意转让项目公司股权或土地使用权的，可由相关职能部门依约定收回土地使用权或按约定采取其他限制措施。
三、推动改造升级
（一）推动“工改工”试点示范
1.建立“工改工”试点项目推进模式。连片面积（含多宗用地合并）50亩以上存量工业用地开展“工改工”项目（含微改造项目，下同），或固定资产总投资（同一地块上各主体固定资产投资可合并计算）5亿元以上的“工改工”项目，按照“工改工”试点项目监管要求签订《项目投入产出监管协议》的，纳入增城区“工改工”试点项目。按照“带项目”实施“工改工”试点项目原则，加快储备一批招商项目参与存量工业用地“工改工”，通过“产业项目导入、推动合作开发、土地整备规划”的路径先行先试，探索并总结形成“工改工”试点项目推进模式。
2.推动村镇工业集聚区提质增效。充分用好《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》等省市相关政策，按照广州市村镇工业集聚区更新改造试点项目条件要求，推进一批区位较好、规划符合性较好的村镇工业集聚区先行先试开展“工改工”并申请纳入广州市试点项目，加大招商引资力度，强化产业项目导入，确保改造持续动力和改造经济效益。
3.做好基础设施配套建设和招商服务工作。加强“工改工”试点项目与城市基础设施的对接，同步开展项目周边市政道路、水电管网建设，完善项目周边居住、商业等生活服务配套，促进产城融合发展。做好人才、科技、招商等政策宣传和配套工作，大力支持“工改工”试点项目招商。
（二）加强“工改工”产业监管
1.明确“工改工”产业发展导向。存量工业用地“工改工”项目，必须符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》《产业结构调整指导目录》《外商投资产业指导目录》等国家有关产业政策以及省、市、区相关产业政策，重点发展汽车及新能源汽车、新一代信息技术、集成电路、智能家居、食品饮料、生物医药等主导产业。
2.加强“工改工”产业监管审查。存量工业用地“工改工”项目以土地使用权人、用地主体、运营主体为监管对象；“工改工”项目在建筑工程设计方案审查阶段，申请加建、扩建、改建，提高容积率的，需由属地镇街对项目产业导向、预期产出效益进行审查， 并征求区行业主管部门意见；审查通过的，由属地镇街、监管对象签订《项目投入产出监管协议》，报区行业主管部门、区规划和自然资源分局、开发区企业服务局备份。按照“容缺办理、事后补齐”原则，对项目所涉审批事项实行并联申办，项目可同步向属地镇街、各业务部门提交各项审批事项申办材料。“工改工”项目招商引进企业原则上须接受区招商部门的指导和属地镇街的监督。
3.明确“工改工”产业监管要求。属于“工改工”试点项目的，原则上亩均税收要求位于开发区核心区的不低于50万元/亩、开发区一区多园的不低于40万元/亩、其他镇街的不低于30万元/亩。其他“工改工”项目，原则上亩均税收要求位于开发区核心区的不低于40万元/亩、开发区一区多园的不低于30万元/亩、其他镇街的不低于20万元/亩。另有项目协议约定监管要求的，按协议约定执行；另有专项产业政策确定专项监管要求的，按专项产业政策执行。
4.开展“工改工”履约评估监管。参照《广州市工业用地产业监管工作指引》，成立区“工改工”项目履约评估监管工作小组，开展存量工业用地“工改工”项目的履约情况评估工作，履约情况评估时可多方面考虑项目综合贡献和客观实际情况，由企业提出申请，并经区行业主管部门核实后，适当调低当年监管要求；对监管评估结果未达到《项目投入产出监管协议》及产业监管要求的，参照《广州市工业用地产业监管工作指引》相关规定及《项目投入产出监管协议》的相关约定，由区“工改工”项目履约评估监管工作小组各成员单位按职能执行。
四、支持政策
（一）“工改工”试点项目用地政策
1.提高容积率。存量普通工业用地在符合国土空间规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。
2.厂房分割转让。“工改工”试点项目国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米；分割转让的产业用房受让主体要求和认定程序，按市的相关规定执行。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。普通工业用地内的配套行政办公及生活设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。产业用房及配套设施自完成分割转让不动产登记之日起5年内不得再次转让，起止时间须在不动产登记证书附注注记。
3.收储补偿。通过政府征收、收回（收储或挂账收储）的存量普通工业用地（不含按监管协议约定收回的用地），可以采用物业补偿、货币补偿或者物业补偿与货币补偿相结合方式对土地使用权人进行补偿。其中货币补偿按原土地用途市场评估价或有关征地标准确定土地及地上建筑物价值后，直接给予原土地使用权人货币补偿；物业补偿原则上为征收范围内回迁的标准厂房物业，补偿物业视为项目自持物业。具体补偿标准可按建筑或用地面积核算，同一宗地只能选择一种方式核算：一是有合法手续的现状建筑面积部分按1:1核算补偿物业，无合法手续属2009年前建成的现状建筑面积部分按0.5 倍核算补偿物业；二是按证载（批准）用地面积每亩600平方米产业用房核算补偿物业。以区土地储备机构为主体进行协议收储的项目，可按照相关税收规定，免征土地流转过程中产生的相关税费。
4.土地整合开发。对于符合城市更新政策的试点项目，对改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后注销原有不动产权证，由区规划和自然资源分局直接与单一改造主体签订出让合同，在税费征收等方面视同政府土地收储办理。归宗后的土地涉及土地出让金的，须全额缴清土地出让金；涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记手续，须征得土地抵押等他项权人同意，并办理涂消他项权利登记手续；涉及被采取保全措施的，应征得采取保全措施机关同意；涉及动、竣工超期的，需复核履约至批准合并之日，应先完成违约责任处理；涉及闲置土地的，应先依法处置。
（二）“工改工”试点项目奖补政策
1.项目固定投资奖补。存量工业用地开展“工改工”试点项目，计划固定资产投资（同一地块上各主体固定资产投资可合并计算）达到600万元/亩的，连续3年按当年固定资产投资额的2%给予项目改造主体奖补，单个项目累计最高不超过5000万元。项目3年内实际固定资产投资未达到600万元/亩的，则收回该奖补资金。
2.招商项目奖励。存量工业用地（不含村镇工业集聚区）开展“工改工”试点项目，对项目竣工验收后第二年，按同一地块上引进的市场主体合计当年产值的1.5%给予项目改造主体一次性奖励，最高不超过2000万元。
3.达标贡献奖励。存量工业用地开展“工改工”试点项目，对项目竣工验收后第二年开始连续5年，当年产出超过监管协议约定的30%、50%的，分别按当年水电费的30%、50%给予项目改造主体奖励，每年奖励金额最高不超过项目用地内各相关市场主体当年合计产值的1%。政府供地项目自本办法实施后符合本条达标贡献要求的，参照本条享受支持。
4.搬迁租金补助。存量工业用地开展“工改工”试点项目期间，用地上原有规上企业搬迁到增城区范围内、租赁迁入地镇街指定或认可的相当面积厂房继续生产经营的，给予10元/平方米/月的厂房租金补助，连续补助2年，每年补助金额不超过该企业当年产值的1%。
（三）村镇工业集聚区专项政策
列入“工改工”试点项目的村镇工业集聚区“工改工”项目，可同等享受“工改工”试点项目用地政策和奖补政策外，还给予以下专项政策支持：
1.土地规划支持。村镇工业集聚区“工改工”项目符合“三旧”改造条件，并在符合国土空间总体规划的前提下，按照省市相关规定和程序，给予完善历史用地手续、优先安排建设用地指标和用地规模、纳入标图建库范围、连片混合开发等土地规划支持。
2.在建工程抵押。允许村镇工业集聚区“工改工”项目按照《中华人民共和国民法典》《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第52号）等相关规定，按栋办理在建工程抵押及余额抵押，按项目建设需要，支持原已设定在建工程抵押的厂房竣工后，通过新增在建抵押物方式注销原建筑物抵押后办理现售，保证开工、抵押、现售滚动开发的资金需求。
3.村改招商奖励。村镇工业集聚区“工改工”试点项目，自项目竣工验收后第二年开始连续5年，每年按同一地块上引进的市场主体合计当年产值的1.2%，按8:2比例分别给予项目改造主体和村集体奖励。
五、保障措施
（一）加强组织协调联动。建立健全市、区共建机制，争取市的工作支持和指导。强化组织领导，建立区“工改工”项目联席会议制度统筹推进、定期协调跨部门跨层级跨区域重要事项。各镇街发挥主体作用，强化责任担当，推动各项任务高效落实。
（二）完善细则紧抓落实。各相关部门和镇街按照《重点工作任务分工表》（见附件1），积极抓好落实工作，在一个月内综合制定出台相关实施细则、工作方案或操作指引，确保各项工作流程有章可循、各项事项政策清晰明确，并做好宣传引导、政策解读工作。
（三）先行试点先行启动。在各镇街先行开展“工改工”试点项目，采取“一项目一方案”形式推动试点项目实施，总结经验做法后有序推广。各相关部门和镇街所负责工作任务，按照从易到难、从简单到复杂的步骤，确保各项工作先行启动，再逐年逐步完善和展开。
（四）实行目标任务考核。对开发区投资促进局、开发区科技创新局、区科工商信局设定年度引进选址存量工业用地的招商储备项目任务数，对区规划和自然资源分局和各镇街设定年度盘活存量低效产业用地的面积任务数，并均纳入年度考核内容之一，合力围绕目标任务推进存量工业用地提质增效。
六、其他
（一）本办法支持政策中的招商项目奖励、达标贡献奖励、搬迁租金补助、村改招商奖励不予重复享受。同时符合我区内其他政策规定的，按照就高不重复原则予以支持，另有规定的除外。
（二）本办法自发布之日起实施，有效期至2025年12月31日；有效期后仍需兑现的支持政策，将延续执行完毕。
公开方式：主动公开
广州市增城区人民政府办公室综合一科 2022年7月15日印发
