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    《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则的通知》政策解读

    发布时间: 2020-12-30 18:09
    来源: 广州市人民政府网站 字体大小:

      一、制定背景

      2020年1月7日,为缓解我市无房家庭的购房压力,吸引城市发展急需的紧缺人才,满足“新市民”住房需求,我局印发实施了《广州市共有产权住房管理办法》(穗建规字〔2020〕8号,以下简称“《办法》”)。

      为推动我市共有产权住房政策落地实施,规范市本级共有产权住房项目的定价、供应、配售程序,根据《广东省住房和城乡建设厅 广东省发展和改革委员会 广东省财政厅 广东省自然资源厅 中国人民银行广州分行 中国银行保险监督管理委员会广东监管局关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号,以下简称“《指导意见》”)第六(二十二)点关于“发展共有产权住房的地级以上市要切实承担起主体责任,要按照本意见要求,切实加强组织领导,建立统筹协调工作机制,明确责任分工,组织制订实施细则和供应计划,有序推进共有产权住房相关工作”的规定,结合《办法》第二十二条关于“市住房保障办公室或各区政府应制定申购配售操作指引,配售过程主动接受社会监督”,以及第三条关于“市住房保障办公室及黄埔、花都、南沙、从化、增城区政府可以根据工作需要制定共有产权住房相关实施细则”的规定,我局制定了《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》(以下简称“本《细则》”)。

      二、制定依据

      本《细则》制定的主要政策依据为《指导意见》和《办法》,其他政策依据包括:《合同法》、《广告法》、《广东省商品房预售管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》(自然资源部令第5号)、《房地产广告发布规定》(国家工商行政管理总局令第80号)、《广州市房屋交易监督管理办法》(广州市人民政府令第106号)等。

      三、主要内容

      本《细则》共四章27条,主要内容为市本级共有产权住房的定价、供应和配售程序,各章节如下:

      (一)总则

      一是明确了本实施细则的适用范围为市本级筹集建设的共有产权住房供应配售相关工作。二是主要明确了市住房保障办公室、开发建设单位、代持管理机构等单位在供应配售工作环节中的具体职责。三是明确了按照行政区划原则和参照“谁建设谁拥有”原则相应委托城投住房租赁公司、珠江住房租赁公司为市本级共有产权住房政府份额的代持管理机构。

      (二)供应

      一是细化明确了单独选址集中新建,既有房源转用,以及利用符合土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划的其他国有土地建设等3种方式筹建的共有产权住房定价和供应程序,依次为委托评估、申办预售许可证(如预售)、申报定价方案、定价核准、补缴土地出让金(划拨用地投资建设)、确定单套销售价格、提出销售申请。二是按限定的最高销售单价是否超过销售时同地段、同类型商品住宅市场评估价85%,相应明确了土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房项目两种不同情形的定价和供应程序。三是明确了商品住房项目配建、城市更新改造项目配建的共有产权住房无偿移交给市住房保障办公室,由市住房保障办公室按照政府采购相关规定委托第三方销售,资金实行“收支两条线”管理,以及相应的定价和供应程序。

      (三)配售

      一是明确了申购配售程序,即发布公告、提出申购、联网审核、确定选房顺序、选房认购、签订合同等。二是明确了已办理不动产权证(转移登记)的共有产权住房购房贷款违约后的处置。三是明确了以现房销售的利用划拨用地投资建设的共有产权住房补缴土地出让金的时限为办理不动产权证(转移登记)之前。四是明确了共有产权住房产权登记流程。五是明确了入住通知及政策衔接流程。六是明确了面向园区从业高技能人才等特定对象定向供应的共有产权住房,根据经批准的销售方案确定申购配售程序。七是明确了剩余房源跨区调配销售和转为商品住宅的流程。

      (四)附则

      一是明确了配售档案管理要求和流程。二是明确了黄埔、花都、南沙、从化、增城等五区细则制定方式和房屋管理信息存查方式。三是明确了实施细则施行有效期。

      四、答疑解惑

      (一)《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》适用范围为什么只是市本级共有产权住房项目?

      根据《广州市共有产权住房管理办法》第三条、二十二条及三十七条规定,市住房保障办公室会同市属国有住房租赁公司做好市本级共有产权住房的筹集建设、申购配售、转让退出、使用监管、违约处理等工作,黄埔、花都、南沙、从化、增城区政府负责本辖区内共有产权住房工作,所以市住房城乡建设局(市住房保障办公室)制定的《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》适用范围为市本级共有产权住房项目。黄埔、花都、南沙、从化、增城等五区政府可以参照《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》,制订符合本区实际的共有产权住房供应配售实施细则,报市住房保障办公室存查。

      (二)共有产权住房的开发建设单位是指什么?

      本细则所称共有产权住房的开发建设单位,是指与申购人、代持管理机构签订《共有产权住房买卖合同》的房屋出卖人。一般情况下,单独选址集中新建、土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建、既有房源转用以及利用符合土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划的其他国有土地建设的共有产权住房项目开发建设单位即为房屋出卖人;商品住房项目配建和城市更新改造项目配建的共有产权住房由原商品住房项目和城市更新改造项目的开发企业移交给市住房保障办公室后,再由市住房保障办公室作为配建共有产权住房的开发建设单位(房屋出卖人)。

      (三)市本级共有产权住房项目的代持管理机构是哪家单位?

      市住房保障办公室委托广州城投住房租赁发展投资有限公司为位于天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区的市本级共有产权住房项目的代持管理机构,广州珠江住房租赁发展投资有限公司为位于越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区的市本级共有产权住房项目的代持管理机构;广州城投住房租赁发展投资有限公司、广州珠江住房租赁发展投资有限公司作为其跨区筹建的共有产权住房的代持管理机构。

      (四)市本级共有产权住房的售价如何确定?

      1.单独选址集中新建,商品住房项目配建,城市更新改造项目配建,既有房源转用以及利用符合土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划等5种方式筹建的市本级共有产权住房项目,按以下步骤确定售价:首先,由代持管理机构办理评估,取得市场评估价作为参考。其次,综合考虑市场评估价和保障对象支付能力按程序报批后确定销售均价。最后,以销售均价为基础,结合房屋楼层、朝向等因素确定单套销售价格,上下浮动比例不超过10%。(单套房屋销售总价=项目销售均价*(1±上下浮动比例)*单套房屋建筑面积。)

      2.土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房项目,按以下步骤确定售价:由开发建设单位在不超过土地出让时确定的最高销售单价的原则下,结合房屋楼层、朝向等因素确定单套销售价格,单套销售价格在销售均价基础上下浮动比例不超过10%。(单套房屋销售总价=单套销售价格*单套房屋建筑面积。)

      (五)市本级共有产权住房项目的产权份额比例如何确定?

      1.单独选址集中新建,商品住房项目配建,城市更新改造项目配建,既有房源转用以及利用符合土地利用总体规划、城乡规划和国土空间规划等5种方式筹建的市本级共有产权住房项目,承购人产权份额比例等于销售均价除以市场评估价(保留到个位数且向上取整,并以每5%为一档),其余为政府产权份额。

      2.土地出让时“限房价、竞地价”方式集中新建的项目,按共有产权住房配售时,承购人产权份额比例等于土地出让时确定的最高销售单价除以市场评估价,一般在50%至85%之间(保留到个位数且向上取整,并以每5%为一档);若按程序转为商品住宅面向共有产权住房保障对象配售时,承购人产权份额比例为100%。

      举例(1):2022年X月市X住房租赁公司的A地块共有产权住房项目建设进度达到商品房预售条件并申领了预售许可证,假设届时B地块所在区域前6个月商品住宅成交均价(市场评估价格)为3万元/平方米,考虑到供应对象支付能力(比如首付三成的能力不超过60万元,月供能力大致在5000元左右),则按定价核准程序确定其销售均价为1.6万元/平方米,该批次该项目房屋的承购人产权份额比例为55%(1.6万元/3万元=53.3%,向上取整为55%),政府份额比例为45%。

      举例(2):2022年X月B居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房、且设定其最高销售单价为2.1万元/平方米(地块所在区域近6个月新建住宅成交均价3万元的70%)。B居住用地成交后于2023年X月进行销售,假设届时B地块所在区域前6个月商品住宅成交均价已变化为3.3万元/平方米,则2.1÷3.3×100%=63.64%(近似取整值为65%),可设定B项目该批次共有产权住房按不超过2.1万元/平方米限价销售后承购人所取得的产权比例为65%,其余35%的产权归政府所有。

      举例(3):2022年X月C居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房、且设定其最高销售单价为3.5万元/平方米(C地块所在区域前6个月商品住宅成交均价5万元的70%)。C居住用地成交后于2024年X月进行销售,假设届时C地块所在区域前6个月商品住宅成交均价(市场评估价)已由两年前的5万元/平方米变化为4万元/平方米,则3.5÷4×100%=87.5%,经批准C项目该批次共有产权住房转变为商品住宅,按不超过3.5万元/平方米限价销售后承购人所取得完全产权,但承购人不能再次申购共有产权住房。

      (六)如何办理共有产权住房申购手续?

      申购配售的步骤详见《供应配售细则》第十六条,依次是发布公告—提出申购—联网审核—摇号确定选房顺序—选房认购—签订合同等。

      (七)申购人在选房签约过程中需要注意哪些事项?

      一是摇号确定选房顺序号后、选房认购前,申购人可以主动留意市住房城乡建设局门户网站上发布的选房公告,应保持通讯畅通以便开发建设单位可以及时告知选房认购相关信息。二是申购人应按时到场并且按规定选房;若未按时到场或未按规定选房的,购房资格即时丧失,申购人3年内不得再次申购共有产权住房。三是申购人应在选定房屋后按选房公告相关规定签订《共有产权住房买卖合同》及《共有产权住房共有协议》);未按规定签约的,购房资格即时丧失,申购人3年内不得再次申购共有产权住房。

      (八)申购人在腾退政策性住房过程中需要注意哪些事项?

      如有承租公共租赁住房、人才公寓、直管公房、单位公房等政策性租赁住房或者因换购而临时租住共有产权住房的,申购人应当在共有产权住房交付通知送达后的90日内主动腾退所占用、使用的前述政策性租赁住房和因换购而临时租住的共有产权住房,未按时腾退的,按《广州市共有产权住房管理办法》第三十三条规定处理。

      (九)办理共有产权住房不动产权证书(转移登记)有哪些时限要求?

      开发建设单位、承购人和代持管理机构应当在共有产权住房交付使用之日起180日内,按规定向不动产登记部门申办转移登记。

      (十)什么情况下开发建设单位可以申请将共有产权住房转为商品住宅?

      出现以下情形的,开发建设单位可以申请将共有产权住房转为商品住宅:

      一是土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房项目,其宗地出让方案中限定的最高销售单价超过销售时同地段、同类型商品住宅市场评估价85%的,开发建设单位可以按本《细则》第十四条第二项第2小点程序申请将整个项目转为商品住宅。经市政府批准同意转为商品住宅后,优先面向共有产权住房供应对象出售;供应销售后剩余的商品住宅由开发建设单位自行处置。

      二是土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房剩余房源,开发建设单位按本《细则》第二十四条第一款规定跨区调配销售后仍有剩余的,可提交将剩余房源转为商品住宅的申请,经市政府同意转为商品住宅后由开发建设单位自行处置。

      五、解读途径和时间

      解读途径:市住房城乡建设局网站http://zfcj.gz.gov.cn

      微信公众号:gzjw2014(广州市住房和城乡建设局)

      gzzfcxjs(广州住房城乡建设)

      时间:与本《细则》同步发布