一、修订背景

　　《广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知》（增府规〔2018〕2号）自2018年10月24日印发实施，有效期至2023年10月24日。该办法为规范我区征收补偿工作，维护被征收人合法权益，促进经济发展发挥了积极作用，但也存在房屋补偿较为宽泛、房屋安置不明确、补偿区域化不明显等问题，一定程度上影响政策公平性、合理性和可操作性。此外，《土地管理法》《土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）等法律法规相继实施，对集体土地征收涉及的征收程序、征收补偿等方面提出一系列新的要求。因此，全面修订《增城区征收集体土地补偿办法》势在必行。

　　二、相关依据

　　本办法主要依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号）《广东省土地管理条例》（2022年6月1日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第四十三次会议通过）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）等有关规定，结合我区实际修订。

　　三、内容摘要

　　《办法》共12章66条，主要围绕“总则”、“征收土地程序”、“土地补偿、安置补助”、“青苗补偿”、“地上附着物补偿”、“被征地农民养老保障”、“留用地安置”、“住宅房屋补偿”、“住宅房屋安置”、“非住宅房屋补偿”、“奖励措施”和“附则”等章节展开阐述，同时调整了征收补偿标准等附件。其中：

　　第一部分为总则，包括政策修订的目的意义、政策依据、适用范围、基本原则、补偿内容、职能分工、方案制定等。

　　第二部分为征收土地程序，包括征收土地申请前完成工作、防止抢栽抢建和改变房屋用途的措施、土地现状调查要求、征地补偿费用（含社会保障费用）预存和支付制度、按期交地交房要求、配合办理产权注销（变更）登记要求等。

　　第三部分为土地补偿、安置补助，包括明确土地补偿费和安置补助费的补偿标准、补偿对象，集体建设用地使用权补偿，跨地区补偿方式，夹心地、边角地、插花地补偿等。

　　第四部分为青苗补偿，包括青苗和经营性苗圃、花圃搬迁的补偿标准及要求，青苗及青苗搬迁补偿对象及补偿后的处理要求等。

　　第五部分为地上附着物补偿，包括地上附着物概念、房屋附属物补偿方式、其他土地附着物补偿方式，以及地上附着物补偿对象及补偿后处理要求等。

　　第六部分为被征地农民养老保障，包括被征地农民养老保障费用来源、标准及责任单位等。

　　第七部分为留用地安置，包括留用地概念及安置标准，安置方式、折算货币标准、置换物业标准，实地安置要求及未兑现留用地补偿等。

　　第八部分为住宅房屋补偿，包括住宅房屋补偿内容，房屋基准补偿标准及测算方式，房屋补偿面积认定方式，房屋区位补偿测算，房屋搬迁补助测算，不予补偿的情形认定等。

　　第九部分为住宅房屋安置，包括住宅房屋安置对象的认定，房屋安置的方式，宅基地安置的标准，住宅复建安置回购指标面积确定，住宅复建安置房土地性质及回购价，货币安置补偿标准，住宅复建安置房屋的建设要求，住宅安置实施方案制定，产权调换要求，住宅复建安置或产权调换交付税费缴交主体，住宅复建安置或产权调换的差额补交，房票安置衔接，临时安置补助，安置房源提供主体等。

　　第十部分为非住宅房屋补偿，包括非住宅房屋补偿内容，非住宅房屋基准补偿标准及测算方式，非住宅房屋补偿面积认定，房屋搬迁补助标准，停产停业损失补偿标准，征收村社集体物业或集体公用配套设施的补偿等。

　　第十一部分为奖励措施，包括配合交地的奖励、配合交房的奖励等。

　　第十二部分为附则，包括争议解决措施，补偿评估规定，已实施项目政策衔接方式，特殊项目处理方式，政策实施期限等。

　　四、政策解读

　　（一）征地补偿构成

　　征收集体土地补偿按照补偿目的不同，概括划分为三类：一是地的补偿，包含土地所有权补偿和建设用地使用权补偿；二是物的补偿，包含青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿；三是人的安置，包含被征地农民养老保障、留用地安置、住宅房屋安置。

　　其中建设用地使用权补偿分为居住用途建设用地使用权补偿和非居住用途建设用地使用权补偿；青苗补偿分为一般种植类青苗补偿和水产养殖类青苗补偿；地上附着物补偿分为房屋附属物补偿和其他土地附着物补偿；房屋补偿分为住宅房屋补偿和非住宅房屋补偿；房屋安置分为复建安置、产权调换、货币安置。

　　（二）土地所有权补偿

　　征收农用地的土地所有权补偿包括土地补偿费和安置补助费，统一按照经省、市依法批准公布的征收农用地区片综合地价执行，现阶段增城区执行标准（《办法》的附件1）可划分为2个范围：一是永宁街、宁西街、朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、新塘镇、中新镇、仙村镇、石滩镇区片范围，区片综合地价为11万元/亩，其中土地补偿费5.5万元/亩，安置补助费5.5万元/亩；二是小楼镇、派潭镇、正果镇区片范围，区片综合地价为9万元/亩，其中土地补偿费4.5万元/亩，安置补助费4.5万元/亩。

　　征收建设用地、未利用地的土地所有权补偿标准，参照以上征收农用地土地所有权补偿标准执行。

　　针对征地项目产生的不具备独立耕作条件，形状不规则，土地所有权人确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地、插花地，由属地镇（街）与项目业主单位、土地所有权人协商确定范围和面积，按征收农用地区片综合地价标准的60%予以一次性货币补偿，但需明确的是夹心地、边角地、插花地不作征收，土地所有权不发生转移，总面积原则上不得大于实际征地面积的5%。

　　（三）建设用地使用权补偿

　　征收集体建设用地，需根据不同的情况给予建设用地使用权补偿。按照用途划分，属于居住用途的补偿标准为：永宁街、新塘镇2600元/平方米，宁西街、中新镇2400元/平方米，朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、仙村镇、石滩镇2200元/平方米，小楼镇、派潭镇、正果镇1800元/平方米。其中地上无房屋但有相关土地权证的集体建设用地补偿面积按证载占地面积计算，符合安置条件并选择住宅复建安置的，不给予该项补偿；地上有房屋的，按照办法第三十七条第二款核算区位补偿面积。属于非居住用途的补偿由属地镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构评估确定，评估时间节点为《征收土地预公告》发布之日，评估费纳入征地成本。

　　集体建设用地使用权人与所有权人一致的，补偿对象为其土地使用权人；集体建设用地使用权人与所有权人不一致的，当事人有约定的按约定执行，无约定的由当事人协商解决，协商不成的，可由属地镇（街）调解或行政处理，也可依法申请仲裁或提起诉讼。

　　（四）青苗补偿

　　青苗补偿包括短期生作物补偿、水产养殖补偿、果树补偿、林木补偿等，可以按照“综合包干”或“实地清点”方式确定补偿，其中“综合包干”方式补偿以村（联社）或村民小组（社）为单位确定补偿的范围和面积，综合包干价为4万元/亩。属地镇（街）通过指导监督，在保障青苗所有权人合法权益的情况下，可以委托相应村（联社）或村民小组（社）制定具体分配方案；“实地清点”方式补偿需根据实地清点项目内容及数量，按照一般种植类青苗补偿（《办法》的附件2—1）和水产养殖类青苗补偿（《办法》的附件2—2）规定的标准补偿。

　　经营性苗圃、花圃内的苗木、花卉、盆景等，由其所有权人自行处理，原则上只作搬迁补偿，搬迁补偿标准为3万元/亩。如选择“综合包干”方式补偿，搬迁补偿在综合包干价内调剂。

　　（五）地上附着物补偿

　　《办法》所称地上附着物，是指除房屋以外的房屋附属物及其他土地附着物，即不包含房屋的地上附着物。

　　房屋附属物是指附属于房屋，在房屋使用过程中为提高其使用效能而改造或追加的相关邻接设施。其他土地附着物是指房屋以及房屋附属物之外的附着物。

　　与青苗补偿相同，其他地上附着物补偿也可以按照“综合包干”或“实地清点”方式确定补偿。采用“综合包干”方式补偿的，以村（联社）或村民小组（社）为单位确定补偿的范围和面积，综合包干价为1.8万元/亩。采用“实地清点”方式补偿的，根据实地清点项目内容及数量，按照地上附着物补偿标准（《办法》的附件3）规定的标准执行。其中房屋附属物补偿只能按照“实地清点”方式确定，其他土地附着物综合包干要剔除房屋、房屋附属物等清点面积。

　　金塔、坟墓等征拆，政府仅承担迁移费，具体安置费用由被征收人自行承担。区民政主管部门会同属地镇（街）统筹规划区域性骨灰楼堂和公墓并做好建设和管理。

　　（六）住宅房屋补偿

　　住宅房屋补偿包括房屋基准补偿、房屋区位补偿、搬迁补助。

　　房屋基准补偿由补偿基准和补偿面积相乘所得，补偿基准（《办法》的附件4）根据被征收房屋的结构、装修等级等情况确定，对补偿标准有异议或补偿标准不能完全覆盖类型的，可通过评估方式确定房屋基准补偿。补偿面积由基础补偿面积和超建补偿面积组成，房屋补偿面积计算公式为：房屋补偿面积=基础补偿面积×1.0+超建补偿面积×0.6。补偿面积认定根据实测建筑面积结合权属证书、“一户一宅”等情况确认。

　　房屋区位补偿由补偿标准和补偿面积相乘所得，为体现区域差异，补偿标准设定四个级别。一级：永宁街、新塘镇2600元/平方米；二级：宁西街、中新镇2400元/平方米；三级：朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、仙村镇、石滩镇2200元/平方米；四级：小楼镇、派潭镇、正果镇1800元/平方米。补偿面积根据实测建筑总面积情况确定，实测建筑总面积在280平方米及以下的，按照实测建筑面积计算；实测建筑总面积在280平方米以上的，按照280平方米计算。其中多栋房屋的，按照多栋房屋实测建筑总面积累加计算。

　　搬迁补助按照实测建筑面积乘以25元/平方米计算，如计得的搬迁补助低于3000元的，按3000元计算。同一栋房屋的搬迁补助不得高于8000元。其中不符合安置条件或符合安置条件选择货币安置的，搬迁补助按1次计算；符合安置条件选择复建安置或产权调换的，搬迁补助按2次计算。

　　（七）非住宅房屋补偿

　　非住宅房屋补偿包括房屋基准补偿、搬迁补助、停产停业损失补偿。

　　房屋基准补偿由补偿基准和补偿面积相乘所得，补偿基准（《办法》的附件4）根据被征收房屋的结构、装修等级等情况确定，对补偿标准有异议或补偿标准不能完全覆盖类型的，可通过评估方式确定房屋基准补偿。补偿面积结合发证情况和建设时间确定，有产权证书的，按证载建筑面积计算补偿面积；没有产权证书的，区分建设时间补偿：2009年12月31日（二调）前建成的，按照全部实测建筑面积补偿，2009年12月31日至2019年12月31日（三调）期间建成的，按照0.5倍实测建筑面积补偿，2019年12月31日后建成的，不予补偿。

　　此外，被行政主管部门发出行政处罚决定书或违法建设行政处理决定书，认定为违法用地或违法建设，并责令恢复原状或限期拆除的，不予以房屋基准补偿。

　　搬迁补助按照实测建筑面积乘以25元/平方米计算。如计得的搬迁补助低于6000元的，按6000元计算。

　　停产停业损失补偿根据用途不同，设定不同的补偿标准，其中属于商业用途的，以被征收商业用途房屋的实测建筑面积为基数，按照45元/平方米的标准，给予12个月的补偿。属于工业用途的，依法取得营业执照并实际生产经营的厂房，可以根据《征收土地预公告》发布前6个月税务部门核实的该企业税后月平均利润的标准给予6个月的补偿；或以被征收房屋实测建筑面积为基数，按150元/平方米的标准给予一次性补偿。

　　（八）被征地农民养老保障

　　区人力资源和社会保障主管部门负责办理被征地农民养老保障具体工作，养老保障费用由项目业主单位全额负担，按照国家和省市有关征地社保规定保障被征地农民的长远生计。

　　（九）留用地安置

　　留用地是指征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。现阶段执行安置标准为按实际征地面积的10%安排。

　　留用地安置方式可以选择实物留地、货币补偿、置换物业。其中被征地村（联社）或村民小组（社）单个项目被分配的留用地面积小于5亩的，留用地原则上采用折算货币补偿兑现，不予实物留地。货币补偿按照征地项目发布征地预公告时被征收土地所在镇（街）工业用地基准地价最高级别价的2倍执行，同时每亩可给予相同级别基准地价的0.5倍作为货币补偿奖励。置换物业按照每亩留用地置换400平方米物业的标准执行。

　　实施未兑现留用地补偿，实物留地、物业置换未兑现期间的补偿从签订征地补偿安置协议并办理全部土地交地手续次月起，至取得《建设用地规划许可证》或接收物业当月为止。被征地村社不配合办证的，从规定期满的次月停止支付补偿费用。

　　未兑现留用地补偿标准为荔城街、荔湖街、增江街、朱村街、永宁街、宁西街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇2万元/亩/年，小楼镇、派潭镇、正果镇1.2万元/亩/年，不随年递增。留用地超过3年未能兑现的，由属地镇（街）自行承担3年后的未兑现留用地补偿费用。

　　（十）住宅房屋安置

　　住宅房屋安置对象必须符合唯一住宅、具备身份资格，且仅能安置一次。

　　唯一住宅包括单栋房屋、总面积不超过280平方米的多栋房屋以及多户合建经房地一体登记明确产权面积的部分房屋。

　　身份资格包括本村集体经济组织成员，非本村集体经济组织成员的本村户籍村民，通过继承、分配等方式合法取得住宅房屋的原本村户籍村民。

　　住宅房屋安置方式包含复建安置、产权调换或货币安置，其中复建安置包含宅基地安置、住宅复建安置。

　　宅基地安置：具备申请条件，申请宅基地占地面积不得高于80平方米/户，经属地镇（街）结合村庄规划布局和建设等因素确认后，由农村集体经济组织统筹分配土地，政府负责办理用地手续的费用，安置对象自行承担土地取得的成本及后续的建安费用。

　　住宅复建安置：由政府统一建设国有划拨土地性质的房屋，安置对象根据身份资格，分别享受不同的回购指标面积，其中属于集体经济组织成员的，按照280平方米计算回购指标面积，若280平方米无法满足集体经济组织成员人均40平方米住房面积的，可按照40平方米/人的标准申请回购指标面积。属于非本村集体经济组织成员的本村户籍村民，实测建筑面积小于80平方米的，可按照80平方米计算回购指标面积；实测建筑面积在80平方米至280平方米之间的，按照实测建筑面积计算回购指标面积；实测建筑面积大于280平方米的，按照280平方米计算回购指标面积。属于通过继承、分配等方式合法取得住宅房屋的原本村户籍村民，实测建筑面积小于80平方米的，可按照80平方米计算回购指标面积；实测建筑面积在80平方米至120平方米之间的，按照实测建筑面积计算回购指标面积；实测建筑面积大于120平方米的，按照120平方米计算回购指标面积。

　　住宅复建安置房回购价：永宁街、新塘镇5000元/平方米，宁西街、中新镇4800元/平方米，朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、仙村镇、石滩镇4600元/平方米，小楼镇、派潭镇、正果镇4200元/平方米。其中属于集体经济组织成员的，回购指标面积中实测建筑面积与最大安置面积之间的差额部分，回购价原则上为2400元/平方米。

　　产权调换：由政府提供国有出让性质土地的房屋，购买价格按市场评估价的0.7倍，产权调换面积确定与住宅复建安置回购指标面积确定相同。

　　货币安置：选择住宅复建安置但放弃部分安置房回购指标面积，以及放弃全部安置房回购指标面积的，或选择产权调换但放弃部分产权调换面积，以及放弃全部产权调换面积的，可给予安置对象货币安置补偿，补偿由补偿标准与补偿面积相乘计算。货币安置补偿标准为永宁街、新塘镇2400元/平方米，宁西街、中新镇2000元/平方米，朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、仙村镇、石滩镇1600元/平方米，小楼镇、派潭镇、正果镇1200元/平方米。货币安置补偿面积：按照回购指标面积（产权调换面积）和实际回购面积（实际调换面积）的差额部分计算。

　　五、名词解释

　　被征地人：被征地农村集体经济组织、农民和青苗、地上附着物、房屋权属人等相关权利人。

　　综合包干价：为了便于集体土地征收补偿工作开展，对被征收土地的青苗补偿、地上附着物（除房屋附属物）补偿按照每亩包干结算的计价方式。

　　房屋附属物：附属于房屋，在房屋使用过程中为提高其使用效能而改造或追加的相关邻接设施。

　　其他土地附着物：房屋以及房屋附属物之外的附着物。

　　房屋基准补偿：结合房屋建设情况、房屋用途、房屋等级等因素，对被征收房屋价值的补偿。

　　住宅超建补偿面积：虽然存在权属瑕疵但为尊重历史事实和权利保护应当给予补偿的面积。

　　住宅房屋区位补偿：对住宅建设用地使用权按照对应区位补偿标准以实测建筑面积计算的补偿，但大于280平方米的实测建筑面积按照280平方米计算。

　　未兑现留用地补偿：实物留地、置换物业未兑现期间，属地镇（街）按照未兑现留用地面积给予被征地农村集体经济组织的补偿。