2011年增城市房地产开发投资增速持续高速增长，但增幅有所回落，商品房建设规模继续扩大，商品房交易减少，但商品房销售合同金额平稳增长，销售价格持续上升，房地产企业效益下降。

    一、市场运行情况

    （一）房地产开发投资增速持续高速增长

    2011年增城市房地产开发完成投资144.98亿元，同比增长55.70%，增幅比1-11月回落1.66个百分点；开发完成投资增幅仍处于高位运行，四个月保持在100%以上，5月份达到最高点后有所回落（见图一）。

    从投资主体看，2011年，我市国有完成投资1.34亿元，同比增长122.14%，占0.92%；民间完成投资108.02亿元，同比增长85.36%，占全市房地产开发投资的比重为74.5%，仍是房地产开发投资的主体；港澳台完成投资2.40亿元，同比增长22.31%，占1.66%；外商完成投资33.22亿元，同比增长2.93%，占22.92%。

    从工程用途看，住宅投资仍是房地产开发投资的主体，2011年，住宅完成投资109.46亿元，占全市房地产开发投资的75.49%，比上年同期增长64.52%；其中：90平方米以下住宅投资21.75亿元，增长14.28%；144平方米以上住宅投资40.76亿元，增长67.17%；别墅、高档公寓投资15.43亿元，增长21.04%。办公楼投资0.94亿元，增长287.31%；商业营业用房投资14.36亿元，增长46.19%；其他投资20.22亿元，增长22.42%。

    （二）商品房建设规模继续扩大

    2011年我市房屋施工面积为921.01万平方米，同比增长7.82%，；其中，住宅施工709.32万平方米，同比增长5.14%，占全市房屋施工面积的77.02%；办公楼施工3.41万平方米，同比增长346.57%，占全市房屋施工面积的0.37%；商业营业用房施工88.20万平方米，同比下降3.74%，占全市房屋施工面积的9.58%；其他房屋施工120.08万平方米，同比增长37.71%，占全市房屋施工面积的13.03%。其中，商品房新开工面积329.21万平方米，同比下降1.63%；其中，住宅新开工面积244.94万平方米，同比下降8.18%。

    从竣工面积上看，本年我市商品房竣工面积229.82万平方米，同比下降6.97%，增幅同比下降68.03个百分点；其中，商品住宅竣工面积194.72万平方米，同比下降3.84%，比上年同期下降59.26个百分点。

     （三）商品房交易减少

    2011年增城市商品房销售面积为226.88万平方米，同比下降5.15%。其中，商品住宅销售面积220.12万平方米，同比下降4.03%，占总销售面积的97.02%，仍是销售的主体；商业营业用房5.35万平米，同比下降39.18%，占总销售面积的2.35%；其他房屋1.41万平方米，同比上升34.42％，占总销售面积的0.63%，这反映出宏观调控政策对市场的抑制效应明显。

    从商品房待售面积看，截至12月期末，全市待售面积为75.60万平方米，同比增长39.36%。其中，商品住宅待售面积为47.08万平方米，同比增长74.44%；办公楼待售面积为0.53万平方米，同比下降13.88%；商业营业用房待售面积为14.71万平方米，同比增长9.73%；其他房屋待售面积为13.28万平方米，同比增长0.32%，这说明了销售市场明显降温，库存压力骤然加大。

    （四）商品房销售合同金额平稳增长，销售价格持续上升，增幅有所回落

    2011年全市商品房销售金额为184.09亿元，比上年增长11.35%。其中，住宅销售金额171.13亿元，同比增长10.13%；商业营业用房销售金额12.10亿元，同比增长31.56%；其他房屋销售金额0.86亿元，同比增长16.77%。

    2011年商品房销售均价从1-2月的8170元/平方米持续增长到1-5月的9073元/平方米，比1-2月增长11.05%，比上年同期增长21.30%；自5月份开始，商品房销售价格有所回落，到12月，全市商品房销售均价为8114元/平方米，比上年同期增长17.39%，但比1-5月下降10.57%（见表一）。

表一：2011年与2010年商品房销售均价比较

                                               单位：元/平方米

    （五）房地产开发资金来源充裕

    增城市房地产开发企业本年到位资金195.31亿元，同比增长42.58%，增幅比去年同期上升41.98个百分点。其中，国内贷款55.49亿元，同比增长82.62%，增幅比去年同期上升60.46个百分点；自筹资金34.31亿元，同比下降25.13%，增幅比去年同期回落42.43个百分点；其他资金105.51亿元，同比增长73.62%，增幅比去年同期上升89.36个百分点。

    （六）主营业务收入下降，以房屋销售收入为主

    2011年全市房地产开发主营业务收入94.41亿元，比2010年减少20.51亿元，下降17.85%。其中，商品房屋销售收入91.45亿元，占96.86%，同比下降18.33%；土地转让收入0.03亿元，占0.04%，同比下降84.08%；房屋出租收入0.45亿元，占0.48%，同比下降15.86%；其他收入2.48亿元，占2.62%，同比增长11.07%。

         二、房地产企业效益下降

    我市全年实现利润9.63亿元，同比下降29.40%。其中，国有经济实现利润0.52亿元，占5.40%；民间经济实现利润5.30亿元，占55.04%；港澳台商投资实现利润0.65亿元，占6.75%；外商投资实现利润3.16亿元，占32.81%。

        三、几点建议

    当前，楼市受国家调控政策影响明显，市场观望情绪进一步加深和蔓延，成交持续低迷，在调控政策继续发力的作用下，房地产市场下行的态势已成定局。房地产市场的适当降温和房价的理性回归是正常的，但要防止房地产市场的大落和衰退。

    （一）加快保障性住房建设进度，使其成为楼市健康发展的“稳定器”

    要紧紧抓住国家2012年继续加大保障性住房建设的政策机遇，积极争取国家资金支持，加大保障性住房投入。同时，积极引导房地产开发企业参与经济适用房、中低价位商品房、廉租房和中小型商品房建设，切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给，最大限度满足中低收入家庭等多种住房需求。

    在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其管理。完善经济适用住房、限价房、廉租房的配租配售、后期管理和退出制度，全面实施全过程“阳光工程”，加大对销售环节管理，严肃查处开发企业和住房管理部门的违规行为，从而进一步优化住房结构，缓解住房市场供需矛盾，确保楼市健康发展。

    （二）加快建立全市房地产业良性发展机制

    在认真贯彻落实国家调控政策的基础上，结合我市房地产市场实际，加快居民住房信息、住房困难人群信息等系统建设，完善房地产市场信息披露和统计制度，加快建立全市房地产业良性发展的长效机制。

    （三）“一房一价”亟待政策进一步细化落实

    “一房一价”是要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。政策制定的初衷是为了对开发商们虚报、哄抬价格、制造“抢房”气氛等惯用营销手段予以规范，挤出销售中的猫腻，对购房者有利，而目前“一房一价”最大的问题是执行困难，由于缺乏较为完善的监督、惩治处罚手段，对于房价进一步公开、透明，成效并不明显。