2010年增城市房地产开发投资保持平稳增长，商品房销售面积增速止跌回升，商品房销售合同金额持续上升，销售价格平稳增长，但房地产开发资金来源明显趋紧，增幅有所回落。

    一、2010年增城市房地产开发市场运行情况

    （一）房地产开发投资保持平稳增长，增幅有所回落

    2010年增城市房地产开发完成投资93.12亿元，同比增长16.27％，增幅比1-2月回落10.4个百分点；开发完成投资增幅仍处于高位运行，六个月保持在30％以上，7月份达到最高点后有所回落（见图一）。

   从投资主体看，2010年，我市国有完成投资0.6亿元，同比增长100％，占0.64％；民间完成投资58.28亿元，同比增长17.46％，占全市房地产开发投资的比重为62.59％，仍是房地产开发投资的主体；港澳台完成投资1.97亿元，，同比下降53.78％，占2.12％；外商完成投资32.27亿元，同比增长23.08％，占34.65％。

    从工程用途看，住宅投资仍是房地产开发投资的主体，2010年，住宅完成投资66.53亿元，占全市房地产开发投资的71.45％，比上年同期增长14.10％；其中：90平方米以下住宅投资19.03亿元，增长25.75％；140平方米以上住宅投资24.38亿元，增长16.67％；经济适用房投资0.23亿元，大幅下降70.75％；别墅、高档公寓投资12.75亿元，增长6.57％。办公楼投资0.24亿元，下降6.73％；商业营业用房投资9.83亿元，下降10.27％；其他投资16.52亿元，增长56.36％。

    （二）商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长

    2010年我市房屋施工面积为854.22万平方米，同比增长26.09％，增幅比上年同期上升7.34个百分点；其中，住宅施工674.64万平方米，增长24.09％，比上年同期上升7.04个百分点。其中，商品房新开工面积334.65万平方米，增长91.03％，增幅比上年上升65.14个百分点；其中，住宅新开工面积266.76万平方米，增长82.39％，同比上升50.74个百分点。

    从竣工面积上看，本年我市商品房竣工面积247.03万平方米，同比增长61.06％，增幅上升37.1个百分点；其中，商品住宅竣工面积202.49万平方米，同比增长55.42％。

    （三）商品房销售面积增速止跌回升

    2010年增城市商品房销售面积为239.21万平方米，同比增长12.78％。其中，商品住宅销售面积229.37万平方米，同比增长10.8％，商业营业用房8.79万平米，同比增长183.47％，其他房屋1.05万平方米，同比下降41.96％。

    从各月商品房销售面积看，房屋销售反弹的势头更加明显。商品房销售面积增速自年初开始连续下滑8个月，8月到达谷底，同比下降10.1％，自9月份起出现反弹，9月份当月商品房实现销售面积159.06万平方米，同比增长4.62％，增幅实现由负转正（见表一）。

表一：2010年与2009年商品房销售面积比较

                                           单位：万平方米

    9月份增城市房地产市场回暖的主要原因。一是近期压抑的刚性需求集中释放。受4月中旬房地产调控“国十条”政策出台影响，部分购房者前期一直持观望心态，放缓了进入市场的步伐，受压抑的刚性需求在近期得到集中释放。二是增城不受限购政策影响。自10月中旬广州出台“限购、限外、限龄、限贷”四限政策落地以来，不受限购政策影响的增城楼盘成为近期投资客的新宠。三是突出的交通优势：实现半小时生活圈。根据广州市地铁初步规划方案，增城境内的轨道交通线路将有穗莞深线、轨道交通13号线、轨道交通16号线、厦深铁路支线、广深铁路第四线，各条轨道交通线路将在新塘形成枢纽站，地铁十三号线也将于2012年底竣工。交通优势将极大拉近增城和广州城区之间的距离，新地铁将增城纳入广州半小时生活圈，所以增城楼市也从中极大受益。

    （四）商品房销售合同金额持续上升，销售价格平稳增长，增幅有所回落

    2010年全市商品房销售金额为165.33亿元，比上年增长42.7％。其中，住宅销售金额155.39亿元，同比增长39.58％；商业营业用房销售金额9.20亿元，同比增长149.38％；其他房屋销售金额0.74亿元，同比下降2.38％。

    2010年商品房销售均价从1-2月的6268元/平方米持续增长到1-8月的7177元/平方米，比1-2月增长14.5％，比上年同期增长49.30％；自9月份开始，商品房销售价格和增速都有所回落，到12月，全市商品房销售均价为6912元/平方米，比上年同期增长26.55％，但比1-8月下降3.69％（见表二）。

表二：2010年与2009年商品房销售均价比较

                                  单位：元/平方米

    （五）房地产开发资金来源明显趋紧

    增城市房地产开发企业本年到位资金136.99亿元，同比增长0.6％，增幅比去年同期回落49.79个百分点。其中，国内贷款30.39亿元，同比增长22.16％，增幅比去年同期回落35.2个百分点；自筹资金45.83亿元，同比增长17.3％，增幅比去年同期回落440.32个百分点；其他资金60.77亿元，同比下降15.74％，增幅比去年同期回落22.26个百分点。

    二、几点建议

    （一）继续加强保障性住房的建设与管理，切实满足中低收入住房困难家庭需要

    2009年开始我市加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我市保障性住房供应依然不足。未来几年，应稳步加大廉租房的建设比重，健全廉租住房制度，让经济困难的群体能够租得起，有房住。

    在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其管理。完善经济适用住房、限价房、廉租房的配租配售、后期管理和退出制度，全面实施全过程“阳光工程”，加大对销售环节管理，严肃查处开发企业和住房管理部门的违规行为，确保保障性住房真正用于解决中低收入家庭住房困难。

    （二）加强市场监管，鼓励住房合理消费

    一是引导企业理性看待市场，合理定价;二是引导消费者理性消费，抑制投资性和投机性住房需求，规避购房风险;三是进一步规范市场交易行为，加大对囤房惜售、炒买期房等违规行为的查处力度。

    （三）加强银行风险管理

    改进银行的风险管理系统，让银行能够更好地共享客户的信用资讯，让银监会能够更好地监控银行的贷款风险，让整个社会能够建立起一个有效控制房地产贷款，特别是土地抵押贷款风险的制度。这个方面的改进，不是针对投资性购房的，但却是比“遏制”投资性购房更能抵御次贷危机式金融风暴的制度。

    （四）密切注意观察和分析全国和本地区房地产市场动态，加强对市场走势的分析研判，对异动早发现、早应对、早处理；进一步完善房价分类统计和信息披露机制，合理引导市场。

                                             执笔：辛观兰