内容摘要：本文分析了2015年增城区房地产开发投资和商品房销售市场的运行情况及特点，对促进我区房地产开发市场健康发展提出了对策建议。

关键词：房地产开发 投资 库存 去化周期 分析

2015年，我区房地产开发投资增速同比小幅回落；销售回笼资金增幅提高，但开发企业资金依然总体趋紧；房地产政策利好效果显现，商品房销售市场大幅回暖，去库存加快，但预期库存应引起重视。

一、运行特点

（一）房地产开发投资增速小幅回落。

2015年1-12月，我区房地产开发投资共完成198.05亿元，同比下降2.5%（图1）。

从投资主体来看，全年国有投资完成5.96亿元，同比下降22.1%，占全区房地产开发投资的比重为3.01%；民间投资完成148.62亿元，同比增长16.5%，占比为75.04%，民间投资仍是我区房地产开发投资的主力军；港澳台投资完成7.94亿元，同比下降51.4%，占比4.01%；外商投资完成29.19亿元，同比增长35.5%，占比14.74%。

从投资结构来看，满足中低收入家庭需要的住宅投资加快。全年我区住宅完成投资164.79亿元，同比增长23.3%，比房地产开发投资增速高25.8个百分点，占全区房地产开发投资的83.21%，比上年提高17.4个百分点，住宅投资仍是我区房地产开发投资的主力。办公楼完成投资3.59亿元，同比下降57.54%，占比1.81%，比上年下降2.35个百分点。商业营业用房完成投资12.50亿元，同比下降70.25%，占比6.31%，比上年下降14.37个百分点。其他完成投资17.18亿元，同比下降9.56%，占比8.67%，比上年下降0.68个百分点（图2）。

商品住宅中，90平方米以下住宅投资保持高速增长，比重不断增加。全年，90平方米以下住宅完成投资43.04亿元，同比增长47.65%，占住宅投资的比重为26.12%，比上年提高4.31个百分点；90-144平方米住宅完成投资88.4亿元，同比增长23.15%，占住宅投资的比重为53.64%，占比基本与上年持平；144平方米以上住宅完成投资33.35亿元，同比增长1.85%，占比为20.24%，比上年下降4.26个百分点；其中，别墅、高档公寓完成投资11.24亿元，同比下降23.59%，占比为6.82%，比上年下降4.18个百分点。

（二）房地产开发企业资金总体趋紧。

上半年，我区房地产开发投资资金来源增速呈现逐步快速回落的态势，二季度增速达到最低点，同比下降7.4%。后受销售市场好转的影响，全年房地产开发企业资金来源达到281.23亿元，同比下降2.1%，增幅比上年回落16.7个百分点。

与房地产开发投资增幅相比，除6月份资金来源增速低于开发投资增速外，其余各月资金来源增速均高于同期投资增速，且差距逐渐缩小（图3）。我区房地产开发企业本年到位资金额与开发投资额之比为1.42：1，稍高于去年同期1.41：1，但低于1.66：1的广东省水平^[注1]，表明我区房地产开发企业资金仍总体趋紧。

从资金来源渠道看，不同资金的增长速度差异较大。连续的降息降准政策，促进房地产市场回暖的同时，房地产开发企业融资成本和融资难度大幅降低，银行贷款增幅明显。此外，定金及预收款和个人按揭贷款为主的销售回笼资金增幅也明显提高。2015年房地产开发企业国内贷款54.12亿元，同比增长27.53%；自筹资金62.09亿元，同比下降41.71%；其他资金来源165.03亿元，同比增长19.23%。其中，定金及预收款104.63亿元，同比增长8.47%；个人按揭贷款45.64亿元，同比增长11.41%；利用外资额依旧为0（表1）。

表1                     2015年增城区房地产开发企业投资资金来源结构

（三）商品房销售市场明显回暖。

从2014年下半年起，多项房地产利好政策密集出台，我区商品房销售市场明显回暖，商品房价格微升。从全年走势看，2015年商品房销售均价从1-2月的9339元/平方米持续增长到1-4月的9904元/平方米，环比增长6.05％，同比增长13.47%；4月后商品房销售价格窄幅波动，全年商品房销售均价为9885元/平方米，比上年同期增长2.02%（表2）。

表2               2015年与2014年商品房销售均价比较（单位：元/平方米）

此外，受利好政策影响，我区商品房销售市场明显好转，销售面积跌幅大幅收窄。全年我区商品房销售面积为217.89万平方米，同比下降0.3%，降幅比2014年大幅收窄26.51个百分点^[注2]；商品房销售额为215.38亿元，同比增长1.7%，增速比2014年提高20.84个百分点（图4）。

2015年以来，商品房销售市场呈前低后高、逐步回升态势。1-2月，我区商品房销售面积为15.84万平方米，同比下降50.1%； 1-6月，我区商品房销售面积为77.51万平方米，同比下降29.3%，跌幅比1-2月收窄20.3个百分点； 1-12月，我区商品房销售面积为217.89万平方米，同比下降0.3%，跌幅比1-2月收窄49.8个百分点，表明我区新建商品房销售已走出低迷，出现持续回暖的迹象（图5）。

从销售类型来看，住宅销售一枝独秀,销售面积呈逐月快速走高态势，销售面积增速由负转正。1-2月住宅销售面积仅为14万平方米，同比下降40.41%； 1-12月住宅销售面积为198.94万平方米，同比增长9.02%，表明住宅销售持续向好。商业营业用房销售面积1-5月呈现同比上升态势，同比增速曾一度为正，但全年数据显示，商业营业用房销售面积为10.21万平方米，同比下降32.43%。一方面，是因为2014年敏捷锦绣广场、奥园康威广场、新东城项目集中销售，拉大了商业营业用房的对比基数；另一方面，也反映了我区商业营业用房需求量下降。此外，办公楼销售情况也不容乐观，1-12月办公楼销售面积为2.58万平方米，同比下降82.23%（图6）。

2015年，我区房地产市场销售持续回暖，商品房空置面积相对快速减少。截止到年底，我区商品房空置面积（指房地产开发企业已完成开发建设过程并验收合格，可对外销售，但未售出的商品房面积）为78.04万平方米，同比下降17.89%（表3）。其中，商品住宅空置面积为38.84万平方米，同比下降3.03%；办公楼空置面积为0.41万平方米，同比下降53.19%；商业营业用房空置面积为14.07万平方米，同比下降32.53%；车位等其他房屋空置面积为24.72万平方米，同比下降25.67%（图7）。

表3                        近5年房地产开发企业房屋空置情况

从全年走势看，前5个月，商品房空置面积同比增速稍有下降，到6月份，商品房空置面积同比增速又有所抬升，空置面积同比增长36.71%。6月份以后，商品房空置面积同比呈现快速下降趋势，增速由上半年的36.71%降至全年的-17.89%（图8）。

二、商品房库存情况

根据国家统计局与住建部9月底联合开展的全国商品房供应情况专项统计调查数据显示，广东房地产开发企业库存依然高企，部分二三线城市形势尤为严峻。去库存仍是当前广东房地产开发企业面临的主要任务。我区房地产库存情况究竟如何？以下从两方面进行探讨。

（一）商品房库存不高，但预期库存偏高。

商品房一般可分为商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他商品房四类。商品房库存指房地产开发企业已完成开发建设过程并验收合格，可按照合同交付使用或对外销售但未售出的各类商品房。为了更好地反映我区房地产企业的库存动态变化，结合当前数据的可获得性，将开发企业尚未出售的商品房划分为库存（已竣工未出售商品房）和预期库存（已纳入预售的项目中可供销售（签约）的面积及已确权可供销售（签约）的面积）两大类^[注3]。

当前数据显示，我区销售形势出现回暖，仅考虑已竣工未出售的商品房，我区房地产开发企业库存数量并不多。2015年1-12月，我区商品房销售面积为217.89万平方米（即月均销售面积为18.16万平方米），截止到2015年12月，我区房地产开发企业库存面积为78.04万平方米，去化周期（库存面积除以近一年的月均销售面积，下同）为4.3个月，仅从此库存的统计口径来看，去化周期远低于12个月的合理水平（表4）。

表4                        增城区商品房库存情况汇总表

注：1.指标1数据来源：增城区国土资源和规划局。

       2.指标2数据来源：增城区住房和建设局。

       3.本表数据不包括开发区和挂绿湖的安置房。

从预期库存看，增城区商品房预期库存达到252.50万平方米，去化周期为13.9个月，去化周期超过12个月的合理区间，但仍在15个月的去化周期警戒线内，说明我区总体库存有一定压力（图9）。

（二）三类商品房供需结构不平衡，办公楼、商业营业用房库存及去化周期值得关注。

1、商品住宅库存合理偏低。由于商品住宅受国家政策利好影响，且增城在“撤市设区”下迎来良好发展机遇，大量刚性需求和改善性需求涌现，使得当前我区商品住宅库存和去化周期处于相对较低的水平。截止到2015年末，增城区商品住宅库存仅为38.84万平方米，去化周期为2.3个月（住宅2015年月均销售面积为16.58万平方米）；预期库存为165.94万平方米，去化周期为10个月，去化周期处于12个月的合理区间之内，说明当前商品住宅库存合理偏低。

2、商业营业用房库存偏高。随着电子商务的蓬勃发展及居民消费习惯的改变，商业地产受到较大冲击，库存和去化周期处于较高的水平。截止到2015年末，增城区商业营业用房库存14.07万平方米，去化周期为16.6个月（商业营业用房2015年月均销售面积为0.85万平方米），主要分布在新塘（97789平方米）、荔城（14736平方米）、永宁（10968平方米）；预期库存为36.53万平方米，去化周期42.98个月。

3、办公楼库存偏高。服务业企业是办公楼的主要用户。我区规模以上服务业企业数量偏少（由于大部分的通讯、金融机构和油站等不纳入我区统计，数据显示我区规上服务业企业数量仅占广州市规上服务业企业数量的2%，营业收入占广州市规上服务业营业收入约1%），房地产开发企业办公楼处于供过于求的局面。截止到2015年末，增城区房地产开发企业办公楼库存0.41万平方米，去化周期为1.86个月（办公楼2015年月均销售面积为0.22万平方米），主要分布在新塘（4082平方米）；预期库存为10.53万平方米，去化周期47.86个月（图10）。

三、对策建议

（一）科学制定房地产市场发展规划，构建房地产市场健康发展长效机制。刚刚召开的区委一届二次全会提出，今年我区要围绕建设现代化中等规模生态城市，以“保平安、抓发展”为主线，推动经济健康发展，努力实现“十三五”发展良好开局。房地产投资占据我区固定资产投资的“半壁江山”，房地产业的健康发展对推动我区经济健康发展十分重要，相关部门应根据我区经济发展状况、人口结构情况等，结合“十三五”规划，科学制定房地产市场发展规划，构建房地产市场健康发展的长效机制，保持适度的房地产开发投资规模和速度，实现房地产市场和地区经济间的协调发展。

（二）推动经济结构调整，促进服务业扩容提质增效。当前，我区三大产业比重为5：51.96：43.04，第三产业占比低于全国7.43个百分点，低于全省7.72个百分点，低于全市23.73个百分点。一方面反映出我区经济结构不够合理，另一方面也反映出我区服务业发展潜力巨大。我区要把适应新常态、把握新常态、引领新常态作为贯穿发展全局和全过程的大逻辑，坚持在优化结构中稳增长，在创新驱动中促转型，积极发展具有“两新四高”（新的服务领域、新的服务模式、高文化品位和高技术含量、高增值服务、高素质的人力资源结构、高精神享受的服务质量）特征的现代服务业，进一步催生和壮大“楼宇经济”，实现办公楼建设规模与服务业发展相协调。

（三）加快城市基础设施建设，增强硬件支撑能力，改善宜居环境。要对照区委一届二次全会提出的各项工作任务，狠抓骨干交通项目建设，扎实推进城镇组团之间交通路网等基础设施建设，进一步拉开城市发展大格局，努力实现广惠高速西延线今年建成通车，进一步拉近增城与广州中心城区的时空距离。

增城有着优美的自然生态，干净整洁的市容环境，是广州市首个全面普及省级卫生镇的地区，与中心城区相比，我区的商品房单价较低，通过进一步完善我区道路交通基础设施和医疗、教育、文化等公共服务设施建设，优化城市布局，提升城市功能，增强硬件支撑能力，扩大有效供给，更好地满足人民群众日益增长、不断升级的需求，将进一步吸引周边地区客户到增城投资创业，促进我区房地产业持续健康发展。

（四）引导房地产开发企业调整开发经营策略，培育新的利润增长点。引导房地产开发企业主动适应国家宏观调控政策，根据市场发展变化，与时俱进地调整自己的经营战略，制定合理的发展方向和开发规模，避免脱离实际，盲目扩张；通过调整、优化全区产业布局，科学引导房地产开发企业主动优化商品房产品结构，积极调整业务布局，采用多元化经营方式，积极培育新的利润增长点。鼓励房地产企业采用降低价格、优惠促销等方式缩短去化周期。

 房地产业专题分析小组组  长：刘力良

                   副组长：谢建文、温演源
                                     成  员：周睿 郭金祥 辛观兰

                   执  笔：周睿

    注1：据广东省统计局发布的数据，2015年广东房地产开发企业本年到位资金小计14164.30亿元，房地产开发企业共完成开发投资8538.47亿元，本年到位资金额与开发投资额之比为1.66：1。

注2：据广州市房地产信息中心阳光家缘网数据显示，我区2015年新建商品房网签面积为224.71万平方米，同比增长14.92%。本文中采用的是统计部门采集的数据，由于在统计内涵、统计时期、范围界定及对比基数上不一致，本文中销售面积的数值及增速与阳光家缘网数据存在差异，但两组数据所反映的趋势是一致的。

注3：本文中商品房库存数据采用统计部门采集的数据，数据时点为2015年12月31日。预期库存数据采用阳光家缘网的数据，数据时点为2016年1月15日。